内容发布更新时间 : 2024/10/23 6:17:07星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

某开发区土地开发完成后，需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％。出让土地使用年限为50年。

开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元／亩；土地开发费为10万元／亩，在开发期内均匀投入，土地开发周期20个月，贷款月利率为1％，按月计算复利；土地开发的投资回报率要求达到20％，土地增值收益率要求达到10％，土地还原率取8％。 请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。 (一)审题

(1)明确估价对象，考虑方法选用。本试题中的估价对象为开发区新开发完成的可供出让的土地，适合采用成本逼近法。

(2)明确估价时点。题中没有具体要求估价期日，相当于开发完成后直接出让，不需要另外的时间修正。

(3)明确价格类型。要求评估出让土地使用权年限为50年的开发区出让土地的底价，通常情况下应计算单位面积的价格，价格单位表述为元／平方米。

(4)了解资料内容。题中给出的都是有关土地开发过程中的土地取得费、开发费用及利息、利润、土地增值收益率、出让年限、土地还原率等资料和数据，可直接满足成本逼近法计算的需要。

(二)解题思路与方法选择 1．方法选择

开发区新开发完成的土地估价(特别是针对出让底价评估)多采用成本逼近法。根据题意，这是一道典型的采用成本逼近法来评估成片开发、分块出让的地价的计算题。 2．解题思路

(1)理清成本逼近法应用时涉及的各项估算内容，包括土地取得费、土地开发费用、利息、利润、土地增值收益等，根据计算单位面积地价的需要，统一各项将涉及到的计量单位，并且明确各项内容的计算方法，按相应方法分别计算，进而将各项结果累加。

(2)考虑成本逼近法各项累加结果往往是无限年期的土地价格，解题时应考虑到是否存在年期修正的因素；同时，应注意将全部累加结果分摊到可供出让部分土地上，进而计算可供出让部分的土地价格。 (三)公式与计算步骤

1．新开发区成片开发分块出让的土地价格公式

出让土地价格=[（土地取得费用+土地开发费用+利息+利润+土地增值收益）/可出让土地面积比率]×年期修正系数 2．计算步骤

(1)计算土地取得费(含税费) 15×10000÷666．67=225(元／平方米) (2)计算土地开发费用 10×10000÷666．67=150(元／平方米) (3)计算利息

土地取得费用的计息期为整个开发周期，即20个月；开发费用的计息期为半个开发周期，即10个月；以复利计息。

利息=土地取得费利息+土地开发费利息 =225× [ (1+1％)20-1] +150× [(1+1％)10-1] =65.24(元／平方米) (4)计算利润

利润=(土地取得费+土地开发费) ×投资回报率

=(225+150) ×20％=75(元／平方米) (5)计算土地增值收益

土地增值收益=(土地取得费+土地开发费+利息+利润) ×土地增值收益率 =(225+150+65．24+75) ×10％ =51．52(元／平方米)

(6)计算无限年期全开发区土地的单位地价

无限年期全开发区土地单价=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益 =225+150+65．24+75+51．52 =566．76(元／平方米)

(7)计算无限年期可出让土地平均单位地价

无限年期可出让土地平均单价=无限年期全开发区土地单价/可出让土地面积比率 =566．76÷80％

=708．45(元／平方米)

(8)进行使用年期修正，计算50年期可出让土地平均单位地价 50年期可出让土地平均单价：无限年期可出让土地平均单价×年期修正系数 =708．45×[1-1/(1+8%)50] =693．3(元／平方米)

现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下： (1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；

(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元； (3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。

试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。 (一)审题

(1)明确估价对象，考虑方法选用。根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。估价对象为土地，不包括建筑物部分。适合选用收益还原法。

(2)明确估价时点。要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。

(3)明确价格类型。要求评估土地的市场价格。

(4)了解资料内容。题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。 (二)解题思路与方法选择 1．方法选择

分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。有收益的房地产一般适用收益还原法。题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的

交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。 2．解题思路

(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。 (2)计算建筑物部分产生的纯收益。

(3)从房地合一的房地产共同产生的纯收益中扣除建筑物的纯收益，分离出土地纯收益。 (4)计算剩余使用年限下的土地收益价格。 (三)公式与计算步骤

1．本题应用的主要计算公式

房地年纯收益：房地年总收益—年总费用。 建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 土地年纯收益：房地年纯收益—建筑物年纯收益

有限年期土地价格=土地年纯收益/土地还原率[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] 2．计算步骤

(1)计算房地年纯收益、房地年总收益。该办公楼出租，除租金外还收取押金，因此年总收益中还应该包含押金的年运用收益。 年租金收益=月租金收入×12月=30×12=360(万元) 押金年运用收益=押金×押金收益率=60×5％=3(万元)

年总收益=年租金收益+押金年运用收益=360+3=363(万元) 计算房地年总费用。 年总费用=月平均费用×12月=15×12=180(万元) 计算房地年纯收益。

房地年纯收益=房地年总收益—房地年总费用 =363—180=183(万元)

(2)计算建筑物年纯收益、建筑物现值。该办公楼建成于1995年11月1日，至2000年11月1日已经过了5年，残值率为0。 建筑物现值=重置价格×建筑面积×剩余使用年数/耐用年限 =4000×2500×(50-5)/50 =900(万元)

建筑物年纯收益：建筑物现值×建筑物还原率 =900× 8％=72(万元) (3)计算土地年纯收益

土地年纯收益=房地年纯收益—建筑物年纯收益 =183—72=111(万元)

(4)计算土地总价格。该宗土地是1995年11月1日经过出让获得50年使用权的，至2000年11月1日已经过了5年，剩余使用年限为45年。 土地总价格=土地年纯收益/土地还原率×[1-1/（1+土地还原率）剩余使用年数] =111/6%×[1-1/（1+6%）50-5] =1715．6(万元)

(5)计算土地单位面积价格

土地单位面积价格=土地总价格/土地面积=1715.6×10000/1000=17156(元／平方米)