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浅析人民币贬值背景下房地产市场所受影响及其防范对策

作者：李沈炜

来源：《经营者》2018年第19期

摘 要 人民币汇率波动一直是我国金融领域备受关注的问题，因为它涉及居民消费，也涉及进出口企业的发展，给房地产行业也带来了不小压力。基于此，本文试探析人民币贬值对我国房地产市场的影响，并提出解决的对策，希望能提供帮助。 关键词 人民币贬值 房地产市场 影响及对策 一、人民币贬值的原因

一个国家货币汇率的变动是相对而言的，它需要与另一个国家的货币币值进行比较才能得出“升值”或“贬值”的结论。而影响我国人民币贬值的原因是多方面的，既有外部因素也有内部因素。首先是国际经济环境的影响因素。我国的货币受到国际经济环境因素的影响比较明显，若某经济大国采取一些政策主动提高本国货币价值，则货币会相对升值，而人民币则相对贬值，使得人民币处于“被动贬值”的状态。我国的人民币汇率变动幅度容易受欧美强国的货币政策变动而变动。在国际贸易中，若出口量常年小于进口量，进出口比例不平衡，一方的偏差将会造成人民汇率的降低。

其次便是国内因素，主要包括市场供求关系和政府政策。人民币贬值在一定程度上能促进我国企业优化产业布局，但贬值带来的是更多的不确定性。首先，若市场的供给小于需求，说明目前市场的供给量远不能满足目前的消费需求，此时商家会提升商品价格，原本10元能买到的一件商品现在要花15元才能买到，说明原来的钱变得没那么“值钱”了，消费者需要花更多的人民币才能买到同一件商品，这样一来便造成人民币贬值。另一个因素是政府的宏观调控政策，政府会根据目前市场货币发行量、货币流通度以及国内外宏观市场环境来调整市场货币发行量，当人民币发行量减少，则纸币数量相对少，人民币升值;反之，当货币发行量增加，则纸币数量增加，人民币贬值。市场上流通的货币交易频繁度会降低。

因此，人民币的贬值情况其实影响到了我国发展的各行各业。企业需要通过汇率波动来调整自身经营策略，对于房地产行业亦是如此。房地产行业发展需要货币支持，更需要相对稳定的金融市场作为保障，而人民币的贬值势必会对我国房地产行业发展产生不可估量的损失与冲击。

二、人民币贬值背景下房地产市场所受影响分析 （一）房地产投机行为增加，加速泡沫经济

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在人民币贬值的背景下，市场的“热钱”会大量流出，套利行为增加。所谓热钱，指的是在金融交易市场中，为了追求短期收益，利用买卖差价赚取利润的投资方式，其本质就是一种商业投机。投机者利用汇率波动带来的差价，获取一定报酬，一般操作时间短，周期短，门槛低。但这种行为严重扰乱了房地产的市场经济秩序，其产生的经济价值具有不稳定性。相关资料显示，我国是房地产“热钱”投资金额最高的国家，这也说明了在目前经济发展势头旺盛的时代，许多人为了追求短期利益而作出大量不合理不科学的投资行为。“热钱”的大范围流出，为一些企业实现虚假报款提供了便利条件，他们在海关发票上进行技术修改，做一些信息伪造处理，从而瞒骗货物出口信息，实现对大量金钱的“变身”。这是一种违法经济操作行为，却很难被发现，如此行为必然会对我国房地产行业发展造成不良影响，一旦房地产开发商的资产价格出现了崩溃现象，就一定会通过财富效应进行消费转移。 （二）影响我国经济发展，触发金融危机

如上一点所说，热钱的大量转移会影响房地产开发商的投资，而在世界经济发展史上，因市场经济泡沫产生的房地产不良影响也是存在的。如在1990年，日本就曾因此遭受了有史以来房地产市场的重创，在此后花费了十几年时间去修复经济，这不仅使日本的房地产商面临破产举债危机，还使日本股价整体大幅下跌，产生大量坏账，从而造成整个国家的经济萎靡，失业率上升，社会发展秩序遭到严重破坏。而此后许多国家也吸取了日本的发展经验，加大政府对市场经济的调控力度，但是由于市场经济发展本身具有很大的不确定性，因此仍然难以保持长期稳定发展，2008年的金融危机就是最好代表，那次的危机波及面比日本更广，触发了全球性的危机风险，使得整个全球市场面临严重震荡乃至崩盘。 （三）一线城市房价成倍增长

人民币贬值对我国房地产行业的又一大影响便是对我国经济发达地区的房价的影响。目前，我国的房产开发的投资增速在逐年提高，近几年房地产开发投资增速虽低于全社会固定资产投资增速，但增速都在逐年提升。国家统计局的数据显示：从2015年至2017年，全社会固定资产投资增速分别为10%、8.1%、7.2%，增速在下降;国内的房地产开发投资增速分别为6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。房产开发的投资增速提高值得我们关注：一方面，房地产开发投资增速的提升，会对上游的钢铁、建材需求产生较大影响，会增加上游产品价格上涨的需求动力，甚至使相关的上游产品价格上升;另一方面，近几年投资增长速度明显放缓，基本保持平稳态势，说明“限购令”等措施取得了一定成果。另一个问题便是房价收入比过高。假如一套房子300万，夫妇俩一个月的税前收入为2万，则一年收入为24万，房价收入比就是300︰4，即12.5︰1，这样的指标是过高的。一般国际公认的标准是3︰1至6︰1，房价收入比能够从宏观上看出家庭收入与房价的关系，从而评判家庭中购买住宅的能力上升还是下降。西欧国家房价收入比约为3︰1，日本约5︰1，美国约6︰1，而中国是10︰1至15︰1。另外，我国房价收入比地域差异大，大中城市在6︰1以上。大城市的房价收入比超过世界公认值，是比较危险的信号，需引起重视。

三、人民币贬值背景下房地产市场所受影响的对策分析

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（一）增强房地产企业资金管理能力

针对货币贬值，房地产商要增强安全防范意识。第一，拓宽筹资渠道，完善筹资体系，建议鼓励多种筹资方式，减少对银行贷款的依赖，满足不同企业的多样需求。如建立专业的信贷机构，加速企业资金筹集，做到规范化。第二，慎重选择开发项目，合理调整战略。针对间接融资过多的问题，房地产企业应根据自身资金流量情况量力而行，避免因过度扩张而盲目筹集民间资本，高额的利息只会加大债务风险。在选择项目时，应做好调查研究工作，对地区的用房需求进行预算，结合自身实力来决定是否开发。第三，制定合理的偿债计划。房地产企业应根据借款金额、借款期限、可承受的利率等要素，结合自身企业现实情况，将各种举债方式的利弊一一列出，选出最合适的偿债方案。只有做到量入为出，才能有备无患。另外，偿债计划应体现预测性和前瞻性，企业不仅要对当下时间点的偿债能力进行分析，还要做好偿债预算表，对下一月度、季度甚至年度可能产生的债务进行预算，保证到时有足够的资金偿还。