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2018年房地产行业万

科分析报告

2018年10月

目 录

一、万科：30年地产标杆，引领行业新时代创新发展 ....................... 7

1、发展历程：四个十年规划，三次战略定位演变 ............................................ 7

（1）1984-1993年（第一个十年）：追求多元化发展 ................................................... 7 （3）1993-2004年（第二个十年）：逐步走向房地产专业化 ....................................... 7 （3）2004-2013年（第三个十年）：战略定位为“有质量增长” ................................... 8 （4）2013年-至今（第四个十年）：战略定位不断升级 ............................................... 8

2、业务布局：致力成为城乡建设与生活服务商，创造“1+N”业务体系 .......... 9 3、股权结构：股权风波平息，深铁集团提高股权稳定性 .............................. 10

二、精准把握行业发展趋势，销售和业绩保持高质量增长 .............. 11

1、精准把握行业节奏，销售规模之路持续扩张 .............................................. 11 2、坚持高质量发展道路，经营业绩持续向好 .................................................. 14

三、“1+N”业务体系形成，未来将做城乡建设与生活服务商 ........... 16

1、万科地产：始终坚持“以刚需为主”的发展路线，住宅销售占比高达80% ................................................................................................................................ 17

（1）区域布局：聚焦四大核心城市经济圈，已基本覆盖所有新一二线城市 ........... 18 （2）业绩分布：四大核心区域分布合理，上海、南方区域贡献最多 ....................... 19 （3）产品定位：“三好住宅”回归居住属性，“天网行动”、“匠心”等确保产品质控体系 ........................................................................................................................................ 21 （4）创新优势：“5+2+X”住宅产业化体系应用，科技践行绿色建筑 ........................ 22

2、万科物业：让更多用户体验物业服务之美好 .............................................. 23

（1）涵盖住宅、商企、开发商服务等六大业务板块，规模不断扩大 ....................... 23 （2）数字化物业提升服务品质，2017年业绩表现抢眼 .............................................. 24

3、印力集团：万科商业地产平台，积极探索社区商业运营模式 .................. 25

（1）收购印力集团，开启商业地产新篇章 ................................................................... 25

（2）全社区商业产品体系，业务规模迅速扩张 ........................................................... 26 （3）收购凯德20家购物中心，产品线愈加成熟，商业布局加速 ............................. 27

4、万纬物流：致力于成为物流地产行业领导者 .............................................. 28

（1）主打高标库产品，业务迅速扩张 ........................................................................... 28 （2）收购普洛斯增强业务协同，并购太古冷链加速版图布局 ................................... 29

5、泊寓：长租公寓领先行业布局，探索“半市场化”租赁补贴模式 ............... 32

（1）长租公寓领先行业布局，与地产开发业务形成配套 ........................................... 32 （2）开启“万村计划”，探索“半市场化”租赁补贴模式 ................................................ 33

四、拿地&土储：拿地积极，土储优质且充足，未来两年业绩确定性强 ............................................................................................................... 34

1、拿地态度积极，集中于新一二线城市和四大核心区域 .............................. 34 2、拿地成本稳定可控，近两年楼面地价占销售均价的比重显著下降 .......... 35 3、合作拿地占主流，2018年以来收并购项目力度有所加大 ......................... 36 4、土储优质且充足：总货值高达2.13万亿，分布合理，新开工、竣工面积稳定增长 .................................................................................................................... 39

五、经营管理灵活变通，激励机制创行业先锋 .................................. 40

1、组织管理：三级管控+总部三大中心，打造更灵活高效的架构平台 ........ 40 2、项目管理：2014年推出项目跟投机制，充分调动一线员工积极性 ......... 41 3、激励机制：事业合伙人机制+经济利润奖，鼓励“共识、共创、共担、共享”理念 ........................................................................................................................ 43

六、公司财务稳健性显著高于行业，安全边际较高 .......................... 44

1、公司盈利水平显著高于行业， ROE 持续7年保持20%左右 .................. 44 2、公司营运能力较强，周转率处于行业第一梯队 .......................................... 46 3、“现金为王”，经营活动现金流九年为正，净负债率常年处行业较低水平