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第七章 补充练习题与案例分析

练习1：星海公司将用作办公场所的房屋转为对外出租,并于2005年12月25日签订了租赁合同,租赁期开始日为2006年1月1。用于出租的房屋原价1600万元，预计净残值为40万元，预计可使用30年，采用平均年限法计提折旧（为简化起见，假定按年计提折旧）。转换为投资性房地产之前，该房屋已经使用了9年，累计折旧为468万元。 【要求】作出星海公司有关该项投资性房地产的下列会计处理： （1）假定采用成本模式进行后续计量。

①2006年1月1日，将自用房地产转为投资性房地产。 ②2006年12月31日，计算年折旧额并计提折旧。

③2008年1月1日，房屋公允价值为1560万元，将成本模式转为公允价值模式。 ④2008年12月31日，房屋的公允价值为1570万元。 （2）假定采用公允价值模式进行后续计量。

①2006年1月1日，房屋公允价值为1500万元，将自用房地产转为投资性房地产。 ②2006年12月31日，房屋的公允价值为1490万元。 ③2007年12月31日，房屋的公允价值为1560万元。 ④2008年12月31日，房屋的公允价值为1570万元。 ⑤2009年1月1日，租赁期满，房屋重新转为自用。 ⑥2009年12月31日，计算房屋年折旧额并计提折旧。

练习2：星海公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。2008年4月1日，星海公司对外出租的厂房租赁期满予以收回，转为自用，当日的公允价值为2600万元。转换日，厂房的账面价值为2650万元，其中，成本为3200万元，公允价值变动（贷方）为550万元。

【要求】编制下列不同情况下投资性房地产转为自用的会计分录。 （1） 假定转换日厂房的公允价值为2600万元。 （2） 假定转换日厂房的公允价值为2680万元。

练习3：星海公司的办公楼于2000年12月10日投入使用，实际建造成本为12800万元，预计使用30年，预计净残值为200万元，采用年限平均法计提折旧。2004年12月31日，星海公司为该办公楼计提减值准备1560万元，预计净残值和预计使用年限未发生变动。因星海公司启用了新的办公楼，因而决定将该办公楼用于对外出租。2006年6月25

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日，星海公司与C公司签订经营租赁协议，将办公楼出租给C公司使用，租期为3年，租赁开始日为2006年7月1日。星海公司对投资性房地产采用成本模式计量。2009年7月1日，租赁期满，星海公司以8500万元的价款将该办公楼出售，款项收存银行。假定不考虑相关税费。

【要求】计算累计折旧并编制有关会计分录。 （1） 计算截至转换日办公楼的累计折旧。

（2） 编制自用办公楼转换为对外出租的会计分录。 （3） 计算截至出售日办公楼的累计折旧。 （4） 编制出售办公楼的会计分录。

【案例分析题】：星海公司新购一栋写字楼，打算将一层用于对外出租，其余楼层作为本企业的办公场所。对外出租的写字楼一层为星海公司唯一对外出租的资产。有关该写字楼的相关资料如下：

1．2000年4月5日，星海公司购入写字楼。写字楼一层每平方米购买成本（包括相关税费）为3.6万元，共计2600平方米；其余楼层每平方米购买成本（包括相关税费）为1.8万元，共计32000平方米；购买成本总计为66960万元，星海公司即日付清全部款项。

2．写字楼预计使用年限为30年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧（为简化起见，假定除投资性房地产转换日须单独计提截至转换日的折旧外，其他情况下均于每年12月31日计提折旧。）。

3．2000年6月28日，星海公司与B公司签订了经营租赁合同,将写字楼的一层出租给B公司使用，租赁期为3年，年租金为360万元，自租赁开始日起按年预收租金（为简化起见，假定每年12月31日确认租金收入），租赁期开始日为2000年7月1日。星海公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。

4．为了提高租金收入，星海公司决定与B公司的租赁合同到期后对写字楼一层进行改建，并与C公司签订了经营租赁合同，约定于改建工程完工之日起将写字楼出租给C公司，租赁期为5年，年租金为480万元，自租赁开始日起按年预收租金（为简化起见，假定每年12月31日确认租金收入）。2003年7月1日，与B公司的租赁合同到期，写字楼一层随即转入改建工程，在改建过程中，用银行存款支付改建支出590万元，拆除部分的残料作价2万元出售，款项存入银行。2003年8月30日，写字楼一层改建工程完

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工，即日按照租赁合同出租给C公司使用，租赁开始日为2003年9月1日。改建后预计净残值和预计使用年限（含改建期间）未发生变动。

5．由于星海公司所在地的房地产市场已经比较成熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用公允价值计量模式的条件，星海公司决定自2006年1月1日起，对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2006年1月1日，写字楼一层的公允价值为8500万元；2006年12月31日，写字楼一层的公允价值为9000万元；2007年12月31日，写字楼一层的公允价值为8800万元。星海公司按净利润的10%提取盈余公积。

6．2008年9月1日，与C公司签订的租赁合同到期，星海公司将写字楼一层收回后自用，当日写字楼一层的公允价值为8580万元。

根据上述资料，要求：

1．判断写字楼一层是否可以单独确认为投资性房地产？如果可以单独确认为投资性房地产，应于何时确认为投资性房地产？该写字楼应于何时开始计提折旧？

2．编制2000年至2009年与该写字楼相关的全部会计分录。

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