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X市时代广场大厦

商住综合楼项目投资可行性研究报告

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一、项目概况

（一）项目名称

《X市时代广场大厦》商住综合楼 （二）项目地址

广西X市民族大道与古城路交汇处 （三）项目性质

合作开发 （四）项目规模

拟建二十一层高的商住楼，其中：五层商场、两栋塔楼（每栋塔楼高十六层）、一层地下车库。周边道路扩建，除去公共用地后，项目实际使用面积为12493.4㎡（折合18.74亩）。地上总建筑面积37480.2㎡，其中商场共五层面积为16240㎡，住宅建筑面积为21240.2㎡，地下总建筑面积3248㎡，容积率3.0，建筑密度26%。 （五）编写可行性研究报告的依据

1、市人民政府提出的“136”城市建设计划 2、市房地产开发的有关政策和文件。 3、《投资项目可行性研究指南》。 （六）项目背景

本项目位于民族大道与古城路交汇处，宗地实际使用面积约12493.4㎡（折合18.74

亩），拟建成集商场、写字楼、宾馆、住宅为一体的综合性楼盘，该宗地位于X市民族大道最热闹最繁华的路段，在周边，吃、住、行、乐、购物设施一应俱全，东有二十六中，南有电子科技广场，大热门购物中心，西有广西壮族自治区博物馆和科技馆，斜对面是民族广场和华联超市及梦之岛百货，附近有星湖市场和麻村市场及新城区邮政局，公共配套，设施齐全。该宗地城市环境较成熟，开发此项目将有广阔的市场前景并取得良好的经济效益。

本项目周边经过多年来的连续开发和城市改造，已形成了集商业、办公、酒店、居

住为一体的城市功能中心，并形成了东葛路（通信设备）、星湖路（IT产业）、七星路（高档服饰精品）、民族宫购物中心（华联、梦之岛），大热门（购物、饮食）等多功能的商业带，在附近，类似的竞争项目主要是城市阳光100，但我们的市场定位和市场细分与阳光100是有区别的，而且随着X旧城改造工程步伐的推进及新的“六县六城区”大X框架的形成，从今年起每年在X举办的中国——东盟博览会和泛珠三角经济圈概念的提出，X已

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向区域性国际大都市方向发展，X有着前所未有的发展机遇，这也将给X的楼市带来阳光灿烂的春天，同时也使本项目具有良好的市场前景和广阔的市场发展空间。 （七）项目建设的必要性

X市位于中国的南部，是广西壮族自治区的首府，全区的政治、文化、经济中心，

也是中国大西南出海通道的重要交通枢纽。它毗邻粤、港、澳，面向东南亚，背靠大西南。随着南昆铁路全线通车，X市已成为华南经济圈、西南经济圈和东南亚经济圈的连接点、中转站和桥梁。其优越的经济地理位置，不仅是广西各地先富起来的许多人首选的定居地，也吸引了国内外各地商贾云集X投资置业，更引起了国际上许多著名的大公司进驻X设立公司及代表处或分支机构。随着西部大开发战略的实施和从2004年起中国－东盟博览会会址永久性落户X，X社会经济发展和城市建设步伐加快，城市辐射功能增强。X市市委、市政府为加快城市建设，将2002年确定为“城市建设管理年”，并以此启动“一年一小变，三年一中变，六年一大变”的城市建设与发展目标，简称136目标，从而使首府X的市容市貌在近期内有一个根本性的改观，提升X的城市品位，塑造X新形象。

民族大道作为X的主干道，也是X最繁华的街道之一，但是现有的商场和住宅建筑

不仅没有满足人们的消费和居住要求，也影响了城市景观，更无法适应X日益增长的商业经济发展要求和X提出的建设区域性国际大都市的要求。因此，开发建设一个设施配套完善、集商场、住宅、停车为一体的商住综合楼迫在眉睫，以适应X快速发展的需要。本项目拟建的《时代广场大厦》商住综合楼地处民族大道的繁华地段，附近有华联、梦之岛、大热门和饮食一条街，人流量非常大，所以本项目将能满足人们的消费和居住需求，同时也为民族大道以至X市增添一道亮丽的风景。 （八）项目建设开发的社会、经济意义

本项目的建成和营业将为X市提供一个全新的商贸住宅楼，该综合楼的建成将为绿

都X的整体形象增添光彩，从而促进商业发展，对改善投资环境，吸引国内外客商到X投资，进一步积极贯彻对外开放政策，加速本地区的经济发展，增加地区财税收入等具有积极的影响。此外，商场在一定程度上增加了就业机会、刺激消费市场，繁荣了市场经济，拉动了内需。而住宅楼的建设有力于改善居民的居住条件，为市民提供了一个规划布局合理、功能配套设施齐全的理想家园。

二、项目所在地原状调查及动迁安置

（一）房屋建筑情况

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