内容发布更新时间 : 2024/11/20 14:18:36星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

土地增值税清算中存在的问题及对策

征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖，促进房地产开发健康发展的重要举措。加强土地增值税征管，有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看，当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题

1、政策宣传不够。对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低,突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款，填报土地增值税清算的各种报表困难，加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感，从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高

由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施，公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象。在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算，将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不

及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。使得开发商所申报的收入与实际不符，这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大。土地增值税清算工作是一项全新的工作，工作量大、项目多，实际操作难度大，税收成本高。一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目。而且，房地产开发大部分是滚动开发，房地产开发项目周期长，在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。况且有许多企业核算不规范，项目与项目之间在财务核算上基本是没有分开核算，造成单个项目开发成本费用核算不实。

5、涉税定性困难。土地增值税的清算涉及到成本费用的核算、房地产估价及认定、产权管理等许多技术性强、专业要求高的工作，而且由于房地产开发具有很强的周期性和特殊性，而税务人员对这些专业性知识不懂，加之，我们对工程造价评估，知识缺乏，在清算中，很难核实该项工程的平米造价以及平米材料用量，造成了对土地增值税的一些扣除项目定性困难。

6、成本费用核实难

成本费用的扣除是土地增值税清算的难点和重点。房地产项目开发周期长、成本内容繁杂，由于土地增值税清算工作涉及到企业的成本费用收入等各个方面，企业的收入一般问题不大，根本的问题是要真正做到弄清房地产开发企业的成本费用确实很难。目前，房地产开发企业一般也是把项目全部承包给建筑施工企业，由于建

筑企业的管理混乱，部分房地产企业虚列成本和费用或通过虚开发票、虚构工程项目和工作量导致虚增成本费用扣除项目。而且好多材料又无原始票据，为了应付税务部门检查，只好到税务部门补开发票。其次，将一些公共配套设施（幼儿园等）成本计入住宅成本；再次，混淆成本归属期和所属项目，任意控制成本结转；通过以上手段使得作为计税依据的房地产增值额难以真正反映房地产的实际增值情况。

7、设法逃避清算

一些房地产开发企业根据《国家税务总局土地增值税管理规程》（国税发【2009】91号）的规定，早已符合土地增值税清算的要求，但为了逃避或拖延土地增值税清算。纷纷采取不及时办理有关证件或者采取分期开发、保留尾盘等手段，故意逃避或拖延增值税的清算。有些手段更隐蔽，如根据《规程》规定，项目销售超过85%必须进行清算，于是房地产开发企业尽量拖延时间，将项目销售比例控制在85%之内，拖延清算。加之，税务机关对房地产企业日常监管不力，造成了土地增值税清算及入库的不及时。

8、票据使用混乱。由于房地产开发项目涉及的政府部门管理部门较多，主要有土地、房管、城建、发改委、拆迁办、供水、供热等多个部门，而这些部门在审批或审核的过程中都要按照国家有关规定收取数额一些的费用，有的开具发票，有的以收据代替；其次，房地产企业白条子支付一些小型材料款较为普遍，这样就造成这部分扣除项目难以确认。