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2009年第一季度广州写字楼市场概述

【前言】甲级写字楼的市场表现一直以来都是写字楼市场发展动向的风向标，可以较为准确地反应市场现状。为此，报告中我们选取了甲级写字楼作为代表来表现写字楼市场现状。

一、 广州甲级写字楼市场供求情况分析

03-06年广州甲级写字楼市场处于供需相对平衡状态。07年广州甲级写字楼供应激增，年供应量接近80万平方米，市场短期内呈现出供大于求的局面。尽管07年及08上半年都保持较大的吸纳量，但仍难以消化所有新增供应，广州甲级写字楼市场呈现供大于求的情况。

自去年三季度受全球金融风暴影响，在穗跨国企业普遍缩减开支，对办公物业的需求持续减少，使市场吸纳率明显放缓。据第一太平戴维斯《2009年第一季度广州甲级写字楼市场概述》显示，广州甲级写字楼整体空置率为17.6%，而珠江新城写字楼空置率全市最高达36.1%。报告同时预计2009年内，广州市场将至少有24.3万平方米的新增甲级写字楼投入使用，这些写字楼基本集中在珠江新城，有可能令该区入驻率和租金水平进一步走低。

广州写字楼供求关系1996-2008新增供应量800,000吸纳量供求平衡600,000供应高峰，市场需要 时间消化，供大于求 400,000供大于求新增供应紧缺较小， 市场趋于平淡,供小于求 200,000096-200,00097-400,000 98990001020304 05060708供小于求新增供应缓解供应紧缺的局面，供需基本平衡

二、 广州甲级写字楼租金水平分析

2008年上半年，广州甲级写字楼市场延续去年的良好态势，市场仍录得多宗大面积租赁交易，租金保持了上涨走势，升幅略有放缓。三季度受国际经济形势的影响，租户承租能力下降，自四季度起广州甲级写字楼租金首季度下跌。

2009年第一季度，广州甲级写字楼租金水平延续去年四季度的跌势，下跌3.7%，报125元/平方米/月，跌至2006年第四季度时的水平。目前，众多国际化大企业收缩开支、降低经营成本的经营策略在近一两年内可能不会改变，未来一年写字楼尤其是甲级写字楼市场需求可能持续低迷。

与京沪相比，广州甲级写字楼租售形势略为良好。第一季度广州中资企业受租售价格下降的利好影响，表现出相对旺盛的市场需求，市场空置率下降2.7个百分点至17.6%。而北京、上海甲级写字楼市场需求和新增供应量消化更依赖于国际跨国公司，他们受到国际经济形势的影响更大，京沪写字楼租金下降、空置率上升情况仍持续。

08年第四季度-09年第一季度北京、上海、广州甲级写字楼租金比较250200150100500北京上海广州1901762312201291258.0%6.0%4.0%2.0%0.0年Q409年Q1环比增长

三、 广州甲级写字楼需求特征分析

1、 租户需求特征分析概述

所有租户

租户地区分布特征

· 广州甲级写字楼租户中，中资企业与外资企业占比相当，中企略多，比例约为6：4 租户行业分布特征

·金融与保险、制造业、专业服务、IT与电讯、房地产业为主流行业

租户租赁面积特征

·甲级写字楼超过一半的面积为大型租户租用，而租户数量上则以小型租户为主

大租户（1000平方米以上）

租户地区分布特征

·租赁面积>1000平米的大租户中，外企略多于中企，占租赁面积的六成，比外企在所有租户的占比提高两成 租户行业分布特征

·金融与保险、房地产、IT与电讯业为大租户的主流行业

中小租户（1000平方米以下） 租户地区分布特征

·中小租户的中资企业略多于

外资企业，占中小租户的六成 租户行业分布特征

·制造业、贸易类企业成为中

小租户的主流行业；相比较大租户的统计结果，金融与保险、房地产业占比明显下降

2、 租户地区分布特征

广州甲级写字楼租户中，中资企业数量和租赁面积略大于外资企业，分别约占总租户的58%和的56%。在外资企业中，美资企业数量占比最大，占外企数量的21%，其次为日本和港澳台等地域临近的企业，分别占数量比例的18.06%和19.48%；

外资企业多为跨区域多国公司，经济实力雄厚，而在广州的办公物业多为办事处或区域分公司，租赁规模适中。而中资企业租赁面积则参差不齐，租赁面积小于100平米的小企业和大面积的总部企业并存。

广州甲级写字楼外企租户地区分布（按数量）30.00%.00 .00.00.00%5.00%0.00%澳大利亚新加坡意大利德国法国韩国美国日本瑞士港澳台英国其他1.30%2.36%1.53%7.56%3.66%3.66%5.43%2.13%8.62&.21% 18.06.48%