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我国资产评估政府监管及行业自律现状分析及国际比较

评估师在后续教育中只学到了折现现金流量法的基本理论结构，却并不知道该如何在现实中应用，很少有人教他们如何设计需要许多假设的折现现金流量模型。比如，很少有评估师清楚地认识到随着资产的老化，资产引起费用增加的速度要比资产带来收益增加的速度要快，即费用比率是递增的，而许多评估师在使用折现现金流量法进行评估分析中使用的费用比率却是不变甚至是递减的，这与大部分资产使用的事实是矛盾的。由于评估师依据的不是当时的市场信息，许多评估结果公布时就已经过时了。这是评估师普遍与不动产市场主体缺乏交流，而更重要的原因则是使用历史数据不当。美国的评估学会等行业组织多年来形成了一种只看方法和证明过程，不看结果正确与否的评价机制。评估师在获得专业资格时，所要求工作考核也仅仅是重点考核工作是否达到标准，而不关注评估值是否准确，这种重形式而忽视内在实质的情况将那些敢于把评估方法与评估统一起来的不动产分析师、不动产评估师拒之门外。

同时，评估资证存在着一定的误导，评估学会的准则是严密的，就其规定而言，足以剔除那些能力欠缺或不按规定方法评估的评估师。而许多有用的经验却并不能用来增加经验得分以获取专业称号，为机构投资运作的投资组合评估、以纳税为目的税基评估、不动产投资分析由于评估报告短、几乎没有独立的资产、没有使用标准的三种方法而不能为获得专业称号作贡献。许多需要评估师的雇主在雇佣具有MAI资证的会员进行投资组合评估、税基评估及投资分析却没有意识到大多数具有专业称号的评估师缺乏这方面的经验。

5.5.2 危机后的美国资产评估制度建设

美国在总结20世纪80年代泡沫经济和金融危机的基础上，进行评估业的改革。1989年美国通过《关于改革、复兴和加强金融机构法案》（FIRREA），规定在美国从事与抵押贷款有关的评估活

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动的人员必须具有国家颁发的许可证及职业资格证书。在联邦金融机构检查委员会下设立“评估分会”，有货币总会计师办公室（OCC）、联邦储备管理委员会（FRB）、联邦储蓄保险公司（FDIC）、OFFICE OF THRIFT SUPERVISION(OTS)、全国信贷联合管理局(NCUA)等联邦金融机构管理部门以及住宅与城市发展部（HUD）的负责人组成。23评估分会的职责主要是：

(1) 检查监督各州制定的有关注册评估师和许可评估师资格的条件，监督州评估师注册和许可管理部门。

(2) 监督联邦金融管理部门与联邦信托公司在其各自管辖范围内制定的涉及联邦交易的评估准则，并确定必须由注册评估师和许可评估师从事的涉及联邦交易评估业务的范围。

(3) 保存载有所有注册评估师和许可评估师名单的全国注册登记簿。

(4) 每年不迟于1月31日前向国会递交年度报告，汇报在上一年度评估分会各项职能的执行情况。

(5) 监督、指导评估促进会的工作，认可评估促进会制定的评估师资格标准和评估准则，并拨付一定经费。

同时，各州也成立了评估师注册管理部门。国会还通过立法认定由各大评估协会组成的评估促进会为制定评估师资格标准和评估准则的权威部门，从而形成了评估分会、州评估师管理部门和评估促进会三位一体的不动产评估业管理体制。在这种管理体制下，由专业性协会在总结评估行业发展特点的基础上制定评估师资格标准和评估准则，由政府以立法的形式予以认可，并由政府部门监督实施。

政府还努力保持评估行业的独立性和专业性，除了做出必要的影响外，对行业的发展和管理不进行干预，评估行业的管理主要以专业协会自律性为主。全美自律性组织主要有：美国注册评估

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资料来源：《加拿大、美国评估业的特点及其启示》国有资产管理2001年第十期，王诚军

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师协会（ACA）、美国高级评估师协会（ASA）、美国评估学会（AI）及专业性协会如机器设备、房地产、公路、铁路评估师协会等。24

由美国各大评估协会和加拿大评估学会共同发起成立的评估促进会（Appraisal Foundation）是目前美国最重要的评估行业自律组织，根据相关法律的授权具有制定公认评估准则和评估师资格标准的职能。其制定的《专业评估执业统一准则》（USPAP）不仅对全体评估师有约束力，同时也对包括不动产评估、动产评估、企业价值评估等所有评估领域的事项都做出了规定。从八十年代末开始，美国各大评估协会普遍采用《专业评估职业准则》作为评估师的执业要求和道德规范。这样既保证了评估师始终提供专业化的服务，也给政府、客户和社会公众提供了衡量评估质量的尺度，维护了评估师、客户和社会公众的利益。

美国评估协会多为单一的不动产评估协会，以美国评估师协会为代表的各大协会为适应评估业的需要，积极引导评估业向综合化的方向发展，从六十年代起，它就进行了改革，增设了机器设备评估分会、动产评估分会、企业评估分会等众多与不动产评估分会平行的专业分会，开展相应理论研究，制定个领域相关准则。现在美国评估师协会已经成为美国众多评估行业组织中最有影响力的协会，下设不动产评估、动产评估、机器设备评估、企业价值评估和珠宝艺术品评估五大专业组别。

5.5.3. 我国资产评估行业与美国资产评估行业比较

我国资产评估行业行业主要是政府监管为主，正逐步增强行业自律的能力，而美国资产评估行业主要是行业自律为主，虽然20世纪80年代后增加了一定的政府监管，但总体上仍是以行业自律为主。

我国资产评估行业自律组织以注册资产评估协会为主，但存在着专业分割现象，即同时存在八个不同评估领域的评估自律性

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资料来源：上市公司招股说明书

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组织，如土地估价、房地产估价等不同自律性组织。而美国基本形成了较为统一的局面，美国评估师协会是最大的协会，下设五个不同的专业评估类别，进行统一管理。

除以上监管方式不同外，我国资产评估行业与美国资产评估行业相比，区别如表5-1：

表5- 1中国内地、美国评估行业比较

比较项目 立法情况 无 中国内地 美国 1989年通过《不动产评估改革》（即《金融机构改革、复员和强制执行法令》） 准则制定 没有基本的统一的准则。到目前为止仅发布了无形资产评估准则。土地和房地产评估均发布了国家标准的操作规范。 1989年评估准则委员会（ASB）成立时，版布为第一个准则《专业评估执业统一准则》（USPAP），包含了房地产、个人财产及企业评估工作中认可的标准，每年修改，发布一次。 不是法定程序，视企业具体生产经营类型决定。 评估是否为企业上市法定程序 评估结果能否进行会计调账 上市公司有关资产评估的信息披露要求 国有企业改制上市时需要企业所有资产进行资产评估。 1993年后国有企业改制上市允许根据评估结果调账 只有公司股东可以到公司查阅评估报告。 不能 - 44 -

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管理体制 原资产评估协会被并入中国注册会计师协会。另有独立的土地、房地产等评估协会。 全美资产评估行业自律性组织，主要有美国注册评估师协会（ACA）、美国高级评估师协会（ASA）、美国评估学会（AI）及专业性协会如机器设备、房地产、公路、铁路评估师协会等，在美国高级评估师协会（ASA）倡导下成立了美国资产评估促进会（AF）。 行业管理 对评估机构进行资质管理、对证券业务实行许可证制定 对不动产评估师实行级别系统，分别是普通或正式注册评估师（初级）、见习注册评估师（临时）、房地产注册评估师（中级）和综合注册评估师执照（高级）。其它类型的评估参照实行。

5.6. 加拿大的资产评估行业现状

5.6.1.加拿大资产评估行业特色

加拿大的资产评估业与美国的同行联系较为紧密，加拿大评

估师学会拥有约5000多名会员，其与美国各大协会共同发起的评估促进会制定的《专业评估执业统一准则》已成为美国、加拿大以及部分中美洲和亚洲国家评估师执业的准则。加拿大评估学会在对会员的培训教育和会员强制保险制度上有独到之处。

加拿大评估学会将会员分为不同的类别和等级，分别授予加拿大民用不动产评估师（CRA）和加拿大评估学会注册评估师（AACI）两种专业称号。加拿大评估师学会很重视会员的教育培训工作，于1997年与不列颠哥伦比亚大学签署了合作协议，由该校代为开展评估教育和培训，并从1998年起通过因特网实施远程

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