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日照市房地产市场 ——调研报告——

深圳市圆满咨询顾问有限公司二〇〇五年十一月十二日

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【目 录】

上篇,调研计划…………………………………………………………………5 下篇,调研内容…………………………………………………………………6 第一章,日照市概况……………………………………………………………6 一,城市综述……………………………………………………………………6 1,日照市行政区划……………………………………………………………6 2,日照市交通状况……………………………………………………………6 3,日照市功能定位……………………………………………………………7 4,日照市城市综合实力………………………………………………………7 5,日照市近年政府重大举措和远景规划……………………………………8 6,日照市近远期规划…………………………………………………………10 7,日照市整体优势……………………………………………………………12 二,城市重要经济指标…………………………………………………………13 1,日照市国民生产总值………………………………………………………13 2,日照市贸易及对外经济状况………………………………………………15 3,日照市财政收入……………………………………………………………17 4,日照市市民平均工资,可支配性收入等……………………………………18 三,城市各行政分区的概况……………………………………………………19 1,日照市各区域特点(位置,功能,人口,特色等)……………………………19 四,城市地产政策法规及职能部门情况………………………………………20 1,日照市房地产职能部门概况………………………………………………20 2,当地房地产相关政策法规……………………………………………………21 五,相关因素对当地房地产市场的影响分析……………………………………22

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1,国家宏观政策对当地房地产开发及投资市场的影响………………………22 第二章,日照市房地产项目调研………………………………………………25 一,房地产项目宏观状况……………………………………………………25 1,商品房市场现状……………………………………………………………25 (1)土地出让情况……………………………………………………………25 (2)投资与开发情况……………………………………………………………26 (3)市场供应情况……………………………………………………………27 (4)市场销售情况……………………………………………………………27 (5)市场空置情况……………………………………………………………27 2,当地知名房地产企业(含外来开发企业)概况……………………………27 二,个盘调研……………………………………………………………………29 1,住宅物业(内销及外销)代表项目调研……………………………………29 2,商服物业(内销及外销)代表项目调研……………………………………38 第三章,日照市消费者调研……………………………………………………43 一,消费者基本特征分析………………………………………………………43 二,消费者投资特征分析………………………………………………………43 三,消费者投资心理分析………………………………………………………43 四,内销及外销客户特征………………………………………………………43 第四章,日照市房地产现状总结…………………………………………………44 一,日照市房地产宏观运行状况…………………………………………………44 二,日照市房地产市场特征………………………………………………………45 1,日照市市区(东港区)城市格局及房地产发展状况…………………………45 第五章,日照市商业市场调查……………………………………………………50 一,日照市零售商业现状及发展分析……………………………………………50

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1,日照市商业格局及分析……………………………………………………50 2,日照市零售商业主要业态现状分析………………………………………… 51 (1)百货业发展现状………………………………………………………………51 (2)主要大型综合超市现状…………………………………………………………52 (3)主要步行街现状…………………………………………………………………52 (4)主要购物中心现状………………………………………………………………53 (5)主要主题商城现状………………………………………………………………53 (6)主要专业市场现状………………………………………………………………53 第六章,深度访谈……………………………………………………………………54 结论篇 结论及建议…………………………………………………………………63 一,市调总结…………………………………………………………………………63 二,日照市房地产前景预测…………………………………………………………64 三,圆满建议…………………………………………………………………………65

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上篇 调研计划

一,调研目的:了解当地房地产市场状况,作为切入日照房地产市场决策时参考. 二,调研时间:2005年11月6日至2005年11月12日.

三,调研主体:深圳市圆满咨询顾问有限公司日照项目调研组 四,调研组织:深圳圆满范增

五,调研成员:陆 祥,蒋伯英,姚能文,范 超 六,调研组长:陆 祥

七,调研对象:日照市城市概况+日照市房地产市场现况调研及走势预测 八,调研方法

1,资讯收集 2,实地走访 3,随机访问 4,深度访谈

九,调研内容:具体见下篇《调研内容》

十,碉研成果:《日照市房地产市场调研报告》 十一,调研计划 时间 11-6 11-7 11-8 11-9 11-10 11-11 11-12 调研内容 熟悉日照市城市整体概况 在售,待售知名物业踩盘 在售,待售知名物业踩盘 已售重点物业考察 已售重点物业及旅游业考察 相关人士及专题深度访谈 市调补充,形成报告 调研方式 实地走访 实地走访 实地走访 实地走访 实地走访 实地访谈 备注 结合地图,建议寻求当地向导配合 当地重点商住项目考察 当地重点商住项目考察 当地重点已交付商住项目考察 当地旅游业及特色产业考察 相关部门,相关行业及内业人士 12日形成市调报告 第 5 页 共 55 页