内容发布更新时间 : 2024/11/3 3:40:41星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
问:您好孙科长,能简单介绍以下日照的总体规划吗
孙:好的,日照市的整体规划还是94年的版本,最新的总体规划还在编辑当中,但日照市的远景规划仍然是要把日照建设成为以港口,贸易,旅游为主题的花园式海滨城市.
问:日照市对房地产的规划是怎样的呢
孙:对房地产的规划主要是以新市区为主,打造新的城区和商业中心. 问:能介绍一下现在日照的土地利用情况吗
孙:老市区的土地大部分被充分利用,部分单位或公司空置的土地被收回重新用做商业,餐饮业.现在政府的目光主要在新市区,致力打造以市政府为中心新商圈,但市政府周边和大学城周围的土地大部分已挂牌或拍卖.近两年日照房价上涨很快,年涨幅11%多,而且今年仍有很多项目在上马,市场存量不断增大.海边的房子主要以度假公寓和别墅为主,客户主要以日照本地高端阶层和外地客户为主. 问:政府的宏观调控对房地产市场有影响吗
孙:那当然有啊,政府要了解土地利用情况,控制房地产项目数量,使房价稳定上升,防止恶性竞争和非法炒房,更要防范泡沫地产经济的出现. 问:能透露一下您在那里买的房子吗 老城还是新区啊
孙:我在新区买的房子,主要上班方便,我们有住房公积金的. 问:好的,谢谢您的介绍!
孙:不客气,欢迎你们到日照来投资. 访谈四
外地投资客 枣庄的王先生 舒式贝尔新天地业主
问:你好王先生,我们是老乡啊,怎么想到来这里买房子啊
王:哦,是吗.在家里收到他们发的传单,觉的房子,环境都不错,又向朋友打听了一下,就坐他们的专车来了.
问:您在这边投资的什么房子啊
王:我在这里买了一套酒店式公寓和一套住宅,差不多60多万,全部按揭付款,今天过来就是来办按揭的.
问:是什么使您有那么大的决心投入那么多资金啊,你看好日照那里啊
王:你都知道了,我们那里环境差的要命,到处都是灰,有点钱放在银行里也没有多少利息.你看日照这边环境多好啊,靠海边,我的酒店公寓年底有租金有分红,住宅不住的时候也可以租出去,而且这个酒店建好后,每年有60天的免费入住权,不想来这里还可以去其他城市.日照的房价这两年涨的很快,以后应该还会升值的.
问:那您觉得这里的房价贵吗
王:那可不便宜,比我们家贵多了.我买的7楼公寓都6000多一平方呢,不过还行,30多万也不是太多,先付10几万就可以了,其他的慢慢还吗. 问:有没想过到老城去买啊,听说那里房子比这里便宜好多啊
王:去看过了,老城太乱了,环境也不好,便宜是便宜,来日照就想看看大海的,在老城买还不如回家买呢,家里更便宜. 问:呵呵,我们枣庄的在这里买的多吗
王:恩.不少,光我知道的就有30多个吧,还有济宁的,潍坊的,荷泽的,周边的都有呢,东北的也有.
问:听你这么一说,我也有信心了啊.哈哈! 王:你在这里买没错,以后当邻居就行了!
第 51 页 共 55 页
问:好啊,谢谢你的介绍啊! 王:不客气! 访谈五
日照本地私营企业主 陈老板 问:你好陈老板 生意还好吧 陈:还行还行,一般话.
问:我看新市区那里建了好多房子,有没有打算去那里做生意啊
陈:那里现在还不行哦,那里的房子都是外地人旅游度假用的,长住的人少,没生意做啊,象我这样的小本生意,要做还要做本地人的.在说新区的房子贵啊,租金也贵啊,负担不起啊!
问:那新市区都是外地人买的啊,本地的没有吗
陈:大部分是外地的,也有一些本地的,都是一些有钱的,海边的房子环境好,建的也漂亮,就是太贵了,差不多是老城的2-3倍.谁都知道海边的房子好,但要有钱才买的起啊,日照有钱的都好几套呢.再说了,我们都土生土长的,海边不海边的也没所谓,好多公交车都到.
问:那也是,海边还建了好多步行街,你觉得怎么样啊
陈:那里人太少了,主要是旅游旺季好做生意,常住的也不多,咱总不能光靠那三两个月过啊,我估计一两年之内不会太好的,以后要是人多了还差不多. 问:您看的到是挺长远的,买房子了吗 会不会去新区买啊
陈:呵呵,生意人吗,房子早买了,在老城.去不去新区以后在说吧,等有钱了说不定给我儿子买一套.
问:哈哈,您任务还很重啊,谢谢你啊 陈:不客气,你好走啊! 访谈六
访谈对象:沈先生 年龄:35岁
职业:出租车司机
问:先生,您好!我是深圳圆满顾问机构的市调员,受南京一家房地产开发公司委托,对日照市场做一个调查,想请教你几个问题,可以吗 沈:可以啊!
问:谢谢!您是日照市人吗
沈:不是,我是东北人但我在这边工作有十几年了. 问:哦,是东北的啊,本市东北人多吗
沈:多,很多的!我们很多东北人的祖籍就在这!听老人们说,以前穷,逃荒都去了东北,现在好了,他们很多也都想回来了,这不就有很多东北人在这了. 问:哦,那样说东北人在这里买房的也很多喽
沈:是啊,是很多,不过外地的,如北京,河南,山西人买房的也很多啊! 问:是吗 为什么
沈:哈,日照好呗,有山有海,是休闲旅游度假基地.生态环境优美.素有蓝天,碧海,金沙滩的说法,气候也好,既有南方空气湿润的特点,又有北方四季分明的特征,大气质量,海水质量,饮用水质量均为国家一级,一类标准,日照是全国优秀旅游城市哩!他们就是冲着旅游度假,玩的呗!
问:看得出你很喜欢这个城市!你所知道的他们喜欢在那个区买房啊 他们与本地人买房有什么不同吗
第 52 页 共 55 页
沈:外地人都喜欢在新区,度假区买房,那里环境好,离海近,好玩的多,毕竟他们来就是度假玩的吗,买房的话也就比较看好那一块了,至于本市人,限于经济条件吧,喜欢但不会在那买房,除非他有钱.
问:哦,是了,那这两种类型的人群对房子的户型有什么要求啊
沈:也没有多大的区别,我所了解的就是他们都喜欢不是很大的房子,120平米以下的就比较好,对我们穷人来说实用就行;外地人吗也多是度假用,也不是常住这里,小的话,听说也比较好出租出去!这可能说是所谓的投资吧,都是有钱人的游戏!我现在住的房子就是租来的,90来平米,我看就挺好!
问:那你所了解的他们对房价怎么看 能接受的总价大概要多少 单价呢
沈:我也正好过两年买房呢,我觉得日照的房价要降了,你没看到处都在建楼吗,多了,他自然就要竞争,他能不降吗 呵呵,我觉得一套房子总价在20万左右就好,单价吗,2000元左右就行了,多了接受不了!外地人可能无所谓,他们有钱啊! 问:如你买房,你选择哪种方式付款,一次性付款还是贷款
沈:我当然选择贷款了,一时没有那么多钱吗,以后多辛苦点,慢慢还贷,不过一次性付款好像更合算,没办法,咱是穷人吗! 问:您认为日照人有什么特点
沈:哈,他们这里的人爱占小便宜!只记小账不记大帐,往往要吃大亏!我就有几个本地朋友,老占我的便宜!让你见笑了! 结:哈哈,挺有趣的啊.
那好我们先聊到这,我也到了目的地.有机会再向您请教,谢谢您,沈先生! 总结篇 总结及建议 一,市调总结
结论一:城市发展潜力巨大
日照市社会经济发展处于加速发展阶段,城市规划建设日新月异,城市地位知名度日益提高,城市综合发展潜力巨大.结合其特有的环境资源,旅游资源,水上运动基地优势,港口优势,将城市打造成为生态名城,旅游名城,水上运动名城,港口名城,未来的日照将会成为黄海之滨一颗璀璨明珠. 结论二:房地产市场处于快速发展阶段
日照市区集旅游,水上运动基地,港口物流贸易,政治中心,文化中心(大学城),商贸中心等多项功能为一体,结合其生态名城的优势,未来常住人,流动人口将会急速上升,各类地产物业需求量将会加大,概念楼盘,特色楼盘,高端楼盘将会演译城市繁华,房地产发展空间巨大.日照市城市总体规划建设步伐逐步加快,促进了房地产开发快速发展,房地产开发步伐惊人,房价一路看涨.
结论三:零售业市场发展健康,发展速度加快,商服物业发展迅速
日照市经济的快速发展,加快了零售商业的发展步伐,大型零售商企的纷纷进入,使得零售市场的竞争逐渐加剧,促使零售市场的规范化快速化发展,市场前景乐观.
零售商业的快速发展及政府对商业发展的关注,商业用地供给量加大,两个老城区的旧城改造步伐在步步前进,加快了商业地产的开发力度和商服物业的市场供给,城市商圈概念将会日趋明显,城市商业氛围日益浓厚. 结论四:市场供需两旺,投资是市场主流
近两年日照房价上涨很快,年涨幅11%多,而且今年仍有很多项目在上马,市场存量不断增大.海边的房子主要以度假公寓和别墅为主,客户主要以日照本地高端阶层和外地客户为主.
第 53 页 共 55 页
结论五:日照房地市场投资前景乐观
日照市经济快速发展,城市综合实力不断提高,以其特有的环境,旅游优势使得城市知名度得已提升,带动了房地产外销市场的发展,随着近几年日照房地产市场的快速发展,以及外销市场的带动,市场房价不断攀升,目前外销市场占比60%之多,投资市场景向喜人. 二,日照市房地产前景预测 1,日照房价将持续上涨
近年来日照市城市建设和招商力度不断加强,城市面貌发生了翻天覆地的变化,城市的旅游优势得以快速发展,而且政府在打造旅游,水上运动上的资金投入越来越大,城市地位将会不断提升.近年政府又制定了\接轨青岛\的计划,作为新型沿海开放城市,日照在国内的地位将得到进一步提升.旅游,运动以及优秀的人居环境,将成为日照今后快速发展的最大资本.从而使得房价随着城市的快速发展而上涨.
相对日照市周边城市青岛,临沂等城市的房价而言,日照的商品房价格较低.同样的区位,更优的城市,快速的发展,新型沿海开放城市;结合这些优势就可以预测日照房价势必持续走高. 2,外地人购房比例继续上扬
日照市优越的环境,空气,海滩,景观及良好的城市配套,结合大学城,水上运动基地,将吸引越来越多的外地人选择在日照购房定居或投资创业.目前,在房产成交中,外地人已超过60%,并有继续上升的趋势.
解放初期,日照有大量的居民移居东北,现在移居民众返乡热潮越来越热,这部分人占居了外地购房人群的一大部分;山西,北京,河南,新疆等城市投资客在日照市场也十分多;还有日照周边的临沂,枣庄等城市投资客也很常见,投资置业人群之广之多,将会带来更多的投资客源. 3,二次购房需求增加
近年来日照经济得以快速发展,GDP增长率居国内前列,经济发展呈现加速发展的势头.随着经济的繁荣和市民收入的增加,人们从过去简单的\居者有其屋\过度为\居者优其屋\要求住宅要有优美的环境,再到追求精神享受,希望小区住宅有品位和文化的个性.日照市民第一次置业居住环境较差.因此,改善居住条件成为必需.加上老城区改造步伐的强快,更多的人需要购房. 4,房地产开发空间巨大
目前日照房地产投资主要以海景度假住宅,别墅,公寓为主,这是因为
日照旅游业的良好发展带来的投资空间,也就是旅游概念地产,这类投资目前来说在日照还有很大的空间;同样,日照水上运动基地的打造也会给房地产带来很大的发展空间,体育概念地产不久将会悄然揭起.
城市的发展,综合实力的提升离不开商业的繁荣,反之城市在发展,综合实力在提升,商业自然会繁华;再加上商业与其它产业是相促,相进的.
目前日照市的商业正处在快速发展的前奏,商业的繁荣景象也不再遥远;目前政府正在对老城商业中心区进行规划改造,此时正值商业地产开发的发展的良好佳期.商业地产的发展也同样有着很大的空间. 三,圆满建议
介入建议:目前,日照房地产开发力度不断加强,处于发展上升阶段,市场供需两旺,大多项目在期房期间销售形势就较为喜人,说明日照投资市场潜力巨大.圆满建议金基公司可以进入日照房地产开发市场.
第 54 页 共 55 页
介入时机:2007年中国水上运动会将在日照举行,日照的城市运营将给房地产开发提供一个巨大发展空间.在此之前,大量投资商及投资客蜂涌而至,借此契机,2007年之前日照的房地产开发将出现日新月异的变化.因此圆满建议2005-2006年是介入日照房地产市场的最佳时机.
介入领域:目前日照房地产产品形式主要以海景度假住宅,别墅,投资型公寓为主,目标客户群主要以外地人投资,旅游为主,金基地产本身客户资源丰富,因此可以以滨海海景度假住宅为切入点进入日照市场.另外满足本地人需求的经济实用房,满足老年度假的老年公寓等仍是市场的空白,建议金基地产介入市场后充分挖掘市场空白点,以提升项目附加值及客户服务为重点做泛地产开发运营.
开发建议:签于日照目前的城市格局及未来发展趋势,建议在新老城区结合处选择地块开发,预期开发空间较为可观.
日照水上运动基地.占地532万平方米,其中水域面积156万平方米,陆域面积376万平方米,概算投资14亿元,是日照市为承办2007年全国首届水上运动会的比赛设施.项目已于7月5日开工建设,计划2007年6月竣工.开发建设后,能够满足2007年全国首届水上运动会赛艇,激流回旋,滑水等8大项114个小项的比赛,将成为可承办水上运动项目最多的场地,同时也是具有国际水准的旅游休闲景区.
世帆赛基地,占地106万平方米,其中陆域面积65万平方米,水域面积41万平方米,总投资1.9亿元,是为承办2005年国际欧洲级,2006年国际470级帆船比赛而建设的场地设施.2004年成功承办了全国帆船锦标赛.国家体育总局领导,专家视察后称该设施为\亚洲第一,世界领先\年9月份被国家体育总局批准为\国家水上运动训练基地\
万平口海滨生态广场.占地25万平方米,海阔天空,水清浪稳,沙细滩平,林带簇拥,游人如潮,夏季每天接待游客15万人以上.
第 55 页 共 55 页