内容发布更新时间 : 2024/12/23 21:24:44星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
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非因法律行为而发生者，不以登记为生效要件亦即，因继承、没收、征收、法院判决、强制执行等原因而取得物权的，均不以登记为物权变动的生效要件。另外，依法律的直接规定而取得不动产物权(法定抵押权)的，以及由自己出资建筑物的，亦与此同时，但是，出于维护交易安全的考虑，各国家和地区民法又同时规定，这些场合，物权人在登记之前不得处分已经取得的物权。
关于不动产登记的效力，我国现行法的规定，与以上多个国家和地区对不去 登记效力的规定，并不相同。我国现行不动产登记制度，不区别不动产物权的原因，而一律规定非经登记不动产物权变动的效力。1990年城市房屋产权主籍管理暂行办法第18条“凡未按照本办法申请并办理房产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均无效。”这一规定，由于与我国继承法有关规定相违，故不能谓为正确的规定。因为按照继承法第2条的规定，继承人从继承人死亡时便取得被继承人的遗产房屋的所有权，而绝不是继承人在房管部门进行变更登记后才取得遗产房屋的所有权。另外，1987年城乡建设环境保护部门发布的城镇房屋所有权登记暂行办法第10条规定：“新建房屋，应予竣工后三个月内申请办理所有权登记。”有问题的是，如果建设房人在办理登记后才能取得新建房屋的所有权，那么在这三个月内新建房屋的所有权归谁所属，即很难作出合理的解释，所有这些莫不表明，我国宜根据登记的效力，而绝对不是一概采用登记生效要件主义，有鉴于此，建议我国制定物权法时，变更现行
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规定，而改采用与现代多数国家同样的规定。
同时，在现代法制下，以登记为公示的方法并不以动产物权为限。例如，按照我国担保法和海商法的规定，登记也是以民用航空器、般舶、机动车辆为客体的动产物权的公示方法。但对于这些动产物权登记的效力，立法上一般采“登记对抗主义”，即登记并非这些动产物权变动的要件，只是不能登记，物权变动不能产生对抗善意第三人的效力。
动产物权的公示方法，占有与变付，动产物权，除法律另有规定外，以占有与变付为其公示方法。这里所称法律另有规定者，是指上述的以登记为生效要件的包括以民用航空器、船舶、机动车辆为客体的物权，动产抵押权和某些权利质权，除此之外，其它动产物权均以占有与交付为其公示方法。
占有的公示，占有是享有动产物权的公示方法，所谓占有，是指人对物的掌握与控制。直接掌握与控制者，为直接占有;间接掌握与控制者，为间接占有。无论直接占有还是间接占有，都可以作为享有动产物权的公示手段。例如，所有人对其已出租的动产具有间接的控制力，这种间接占有可作为其出租物享有所有权的公示手段。
交付的公示，交付是让与动产物权的公示方法之一。交付是让与
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动产物权的公示手段。交付与登记不同，登记可以作为不动产物权一切变形式的公示手段，而交付不能作为动产物权一切变动形式的公示手段，只能作为以民事法律行为证与动产物权的公示手段。这里所说的民事法律行为，包括以让与动产物权为目的的双方法律行为与单方法律行为(如遗赠)，诺成法律行为与实践法律行为，包括转让所有权与设定以右为要素的他物权，动产物权的其它变动形式都不以将付为真公示手段，也就是说，只有在以民事法律行为让与动产所有权与设定质权时，交付才是动产物权变动的公示手段。其中具有普遍意义的又只有动产所有权的让与。
交付的方式，交付是指当事人一方收物之占有转移给另一方，包括转移物的直接占有与间接占有，交付作为动产物权让与的公示方法，须以交付人让动产物权的意思为前提。通常通过交付人单方的民事法律行为或交付出人与受交付人双方的民事法律行为表现出来，交付的方式有以下几种，现实交付，即直接占有的转移。现实交付包括：其一，在约定的时间和地点由转让人与受让人直接交拉物品。此种交付以受让人点收后完成。其二，根据受让人的指示将物品托运或邮寄，此种交付自转让人办完托运或邮寄手续时完成。简易交付，即根据当事人的协议，将受让人原先之他主占有变为自主占有，此种交付自转让所有权的协议达成之时或者协议约定的时候到来时，或者协议约定的条件成就时完成。占有改定，即依双方的协议将转让人的自主占有改为他主占有，此种交付自占有改定的协议达成时或协议约定的时间
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到来时完成。指示交付，又称返还财产请求权的让与。所有人在转让由第三人占有的财产时，可以用让与返还原物请求权的方式作为交付。如出租人转让出租物的所有权，就可以用这种方式代替交付，上述四种方式中，现实交付为常见，后三种为例外情形，但为了交易上的便利，这三种方式与现实交付的效力等同。
二、物权公信原则
公信原则的意义与功能，物权的存在既然以登记或占有为真表征，则信赖该表征而有所作为者即使真表征与实质的权利不等，对于信赖该表征的人也不生任何影响，称为公信原则。依此原则，公示方法所表现的物权即使不存在或内容有异，但对于信赖该公示方法所表示的物权而与之有交易的人法律仍然承诺有和真实物权相同的法律效果。如土地登记薄上，A笔土地被登记为甲所有，乙信赖该登记而向甲买该笔土地，并为所有权的移转登记，其后，即使发现土地的真正所有人为丙而非甲时，对于土地所有权所生的转移，法律仍予以保护，某乙仍取得A笔土地的所有权。
按照通说，现代物权法动产公信原则系以法国“动产不许追及原则”的确立为其根源，而不动产物权公信原则，则以德国法为其端绪。但无论不动产或动产公信原则，均以保护交易的动的安全为其使命，并以此实现交易便捷。参与交易行为的人，只需依公示方法所表现的
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物权变动从事交易即可，而不必再费时费力，详查标的物的权利状态的实际底细。因而公信原则完全符合市场交易便捷和迅速的要求，从事交易行为的人不必再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。交易的动的安全获得保障，公信原则由此升格为近现代物权法的一项基本原则。
不动产物权登记的公信力，所谓物权登记的公信力，指物权登记机关在登记薄上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的效力。我们已经看到，基于物权登记的公信力，即使登记错误或者遗漏，因相信登记正确而与登记名义人(登记薄上记载的物权人)进行交易的善意第三人，其所得利益仍将受到法律保护。所受登记公信力保护的善意第三人，包括自登记名义人处取得物权的人和向登记名义人履行给付义务的人。一般而言，从登记名义人处取得物权的人，通常受以下法律保护：
其一，自登记名义人处取得所有权人，登记名义人即使非真正的所有人，取得人仍确定地取得其名义下登记的所有权，真正权利人因此丧失所有权。
其二，自登记名义人处取得财产所有权人，如果该财产上存在没有登记的抵押权时，该财产即被视做不存在抵押权的财产，从而取得人所取得者即为无抵押权负担所有权。
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