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吉考科技 www.taokaoti.com 2014年房地产估价师考试-房地产估价案例与分析考前押题问答题7

1. 某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况(包括位置、四至、用途、面积、容积率等)和地块所在区域基本情况(包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等)之后，还需做哪些专业工作

答案：

解析：1．选用假设开发法和市场法进行估价； 2．了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况； 3．了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本； 4．分析确定土地的最佳开发方案； 5．了解房地产开发成本开发完成后的市场经营模式(租或售)，运用市场法和收益法预测建成后房地产总价值，调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格； 6．选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格； 7．综合两种方法的结果，确定最终估价结果； 8．根据《房地产估价规范》的要求，撰写并出具估价报告。

2. 某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。请你分析说明房地产估价师这样做的理由。

答案：

解析：1．(1) 估价中的房地产年净收益与财务报表中的净利润含义不同； (2) 收益指房地产对应净收益，即房地产对商场出租或经营收益的贡献部分； (3) 净利润已扣除了房地产的折旧摊销、财务费用(含利息收益)及所得税等，包含了正常的商业利润等； 2．收益年限既要考虑建筑物剩余经济寿命，还要考虑土地使用年限(或者：土地使用终止年短于建筑物寿命终止年)； 3．估价采用的成本应为估价时点的社会平均(客观)成本(或者：实际成本不一定是社会平均(客观)成本)。

3. 某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业

吉考科技 www.taokaoti.com 咨询。根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答

答案：

解析：甲公司可能提出的要求： 1．按改造后的办公用途市场价值进行评估； 2．对办公楼承租人损失进行评估： 3．对装修、改造费用进行评估。 房地产估价机构可做的答复： 1．应按改造前的工业用途评估(笔者注：按法定用途)，评估价格中不包括改造装修办公楼的费用损失；按工业用途评估时可以另行委托评估停产停业损失补偿。 2．经拆迁当事人协调同意或者经城市规划行政管理部门确认，可以按照改造后办公用途评估，也可以评估办公楼承租人的损失。 3．对承租人的损失由甲公司与承租人协商解决。

4.

(每小题的备选答案中只有一个最符合题意)

某商业楼建筑面积为5000m，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自 2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。

(1). 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( )。 A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算

C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物己使用年限计算

(2). 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( )。 A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为2004年3月1日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额

D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(3). 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是 ( )万元。

2

吉考科技 www.taokaoti.com A.2800 B.2940 C.4000 D.4200

(4). 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼届时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1日的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。

A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次立抵押权

B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保

C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该500万元可再次抵押 答案： 1. A 2. C 3. C 4. D

5.

某临街商铺业主为该商铺投保，保险公司于2001年3月1日委托房地产估价机构对该商铺进行估价，评估价值为人民币200万元。2002年8月1日，该商铺发生火灾，为确定火灾给该商铺房屋造成的直接损失，保险公司又委托估价机构估价。估价机构的估价报告认为该商铺在2002年8月1日尚未遭受火灾时的公开市场价值是人民币750万元，建筑物价值为人民币190万元；2002年8月1日，遭受火灾后建筑物价值为人民币50万元。

(1). 火灾给该商铺房屋造成直接损失为( )。 A.人民币140万元 B.人民币150万元 C.人民币190万元