内容发布更新时间 : 2024/11/19 6:44:39星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

一为由上访。

4、评估公司方面

在赔偿标准的确定上，由于评估机构的生存依赖于政府和开发商，评估方的公正性难以得到保障。从有些案件来看，评估机构是第三人自行确定的，评估程序虚设，导致被拆迁户对评估结果意见大。再就是个别典型案例体现出评估公司在评估过程中出现了重大失误造成的重大信访案件，如七里河区住户高某，系原大滩某公司负责人，在建设市政府重点工程深安黄河大桥期间，高某的厂房涉及项目拆迁，当时受市城投公司委托七里河区某街道办事处负责拆迁，评估公司也是由市城投委托的第三方评估机构，街道征地拆迁工作组根据兰州市物价局、兰州市房地产管理局文件，兰价房地发〔2010〕80号标准，在2012年9月至2013年3月期间在与高某进行多次协商之后，最终在2013年3月5日达成协议，并签订征迁补偿协议书，补偿高某1700万元，但在此期间，评估公司给予高某的评估补偿价格为1000元/

㎡， 2013年8月，因深安桥项目用地范围变更，需对高某公司的另

一处仓库进行征迁，多方商谈后评估公司给高某的仓库做出了1257元/㎡的补偿价格，最终于2014年1月21日签订补偿协议并拆除。同年2月，高某赴中央群众路线工作小组办公室上访，提出因评估公司在同一评估时间内，对同样结构的车间出具了不同标准的评估报告，评估单价相差257元/㎡，其公司的轻钢车间每平方米少补257元，按照面积11932.32㎡计算，总计少补偿3066624.23元，同时又提出了土地回填、停业损失费等 200万元，当时高某的上访影响颇大，

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七里河区政府成立了专项的工作组，会同市城投公司和评估公司开展调查，当时负责测绘高某厂房和仓库的评估报告确实出现了价格不符的问题，但是通过调查也发现高某手中持有当时测绘的“草表”，这在正规的评估的流程中是不合法的，也就意味者高某和评估公司前期达成过某种“交易”，可双方当事人拒不承认，这就使得高某的案件成为了政府、上访人、评估公司的拉锯战，评估公司认为其评估的流程合法合规，至于价格偏差是因为拆迁的政府工作人员“暗箱操作”，而高某一口咬定是因为拆迁单位和评估公司联手“欺诈”，时至今日，各方都未能拿出一个满意的解决方案，而高某也持续上访，拒绝走司法途径。

5、其他方面

在七里河区有很多征地拆迁信访案件成因复杂，不是单方面的由于一个责任主体引起的，多数是由于多方面的因素造成的上访人持续上访而无法解决的案件，如原阿干煤矿沉陷区整体搬迁信访案件，2000年10月，阿干煤矿依法实施政策性关闭破产，由于当时阿干煤矿过度开发，使得阿干镇、魏岭乡形成了涉及3000多户居民的房屋变为沉陷区危房，当时七里河区政府向中央申请专项资金对阿干煤矿沉陷区实施整体搬迁，由政府出资兴建了“民意小区”对魏岭乡2000多户的居民实施异地安置，由于当时阿干镇沉陷区房屋开裂程度相较于魏岭乡较小，所以对阿干镇的居民七里河区政府采取了居民自愿搬迁的政策，对于不愿意搬迁的居民给予政策性低保和医保，时间推移，阿干镇沉陷区的房屋开裂逐年变大，当时选择不搬迁的居民要求政府

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予以安置，但“民意小区”的房屋已作为其他拆迁项目的安置房，处于饱和状态，因此，阿干镇沉陷区500余户居民开始上访，要求政府解决住房问题，同时更为有趣的是，当时安置在“民意小区”的2000多户魏岭乡居民因为没有享受到阿干镇沉陷区居民的政策性低保和医保也开始上访，这类信访案件为政府出了一个很大的难题，也无法满足上访群众的全部诉求，最终选择对阿干镇沉陷区500余户居民取消政策性低保和医保，分批进行异地安置。

三、进一步减少七里河区征地拆迁引起的信访问题的对策研究

（一）制定符合七里河区整体区情的补偿方案

2017年1月，兰州市房屋征收管理办公室印发《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》（试行），明确了1989年前单位房的补偿和有户籍的自建无证房的补偿标准，并对房屋征收补偿方案、征收补偿费用及实施、房屋征收强制执行等进行了细化。《指引》中明确，无证房屋的建成时间根据规划法律文书、行政处罚文书、辖区街道证明、房屋申报手续、历史测绘资料、房屋建造材料购买票据以及相关政策文件等综合考虑后认定。 笔者认为，按照七里河区区情，无证房屋的存量巨大，成因复杂，仅按照各类手续来综合考虑是无法在征地拆迁的实际操作中起到明确的指导作用，近年来七里河区经过几年的城市拆迁建设和拆除违章建筑专项行动，无证房屋的数量逐步减少，笔者认为，七里河区可以按照《城市规划法》颁布的时间，即 1990年4月1日为界，之前建设的无证房屋，经规划部门认定，按参照有证房屋给予补偿。之后建设的无证房屋，如已经取得土地使用

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权证、规划许可证、契税证等，可视情况按有证房屋补偿，其他私搭乱建房屋可给予残值补偿或直接拆除。

在制定补偿安置标准时，必须充分听取被拆迁人的意见。近年来兰州市房价涨幅过快，在制定政策标准时，需要各区、县政府缩短相对静态的最低补偿单价与动态的市场房价的期限，充分吸纳被拆迁人的利益要求，听取被拆迁人的意见，使拆迁补偿标准更切合实际。可以建立城镇房屋拆迁估价机构备选库。二级以上资质的房地产估价机构可申请进入备选库。进入备选库的房地产估价机构，可通过抽签方式参加主城区范围内的城镇房屋拆迁项目评估，以独立的第三方的公正、客观，来保证补偿标准的准确、可信。以人为本，充分考虑被拆迁人的合法权益和生活需求。不能因土地的性质不同、开发的性质不同而影响补偿标准的高低。要以法律法规的形式，严格保证被拆迁人的居住条件和生活质量不低于拆迁之前，切实维护群众合法权益。同时可借鉴成都、杭州等地房屋拆迁成功经验，及各地建设廉租住房和经济适用房的经验，增加中低收入阶层的住房供应，减少房价因素对城镇房屋拆迁安置问题的影响。

制定《七里河区拆迁安置补偿基准价格》和《七里河区城中村改造重建集体土地住宅拆迁货币补偿最低标准》配套文件，作为《兰州市国有土地上房屋征收与补偿操作指引》的补充和细化。把最低补偿标准作为一条政府保障群众利益的“保护线”，旨在以最低标准来保护被拆迁人的合法权益。可以在符合一定条件前提下，对于提出面积差异的被拆迁人采取房产部门重新实地测量、参照同单元相同户型最

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大房屋面积、原房屋产权单位提供原始记载数据等方法，科学、合理给予补偿。

在七里河区，无论是政府主导的公益拆迁，还是开发商主导的非公益拆迁，拆迁补偿应当是公正补偿，而且是按照公平市场价格计算。2011年《城市房屋拆迁估价指导意见》规定房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，从而确立了以市场价格为主导的评估标准。评估机构根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，参照近期类似房地产的市场交易价格评估确定。市场评估方式应该越来越多地依法得到使用。

同时，拆迁补偿不应回避国有土地使用权收回问题。土地使用权具有财产属性，土地在使用中，由于资源稀缺和基础设施的逐步完善，土地处于一种动态的增值过程中，增值后的土地无论是无偿收回还是按原价格收回，都是有失公平的。因此，在制定新的拆迁补偿标准时，应当将土地使用权的价格计算在内。具体地讲，补偿范围应包括：被拆除的房屋、房屋的附属物、期限内的临时建筑物，土地使用权；被拆迁人其他的利益损失和费用（包括搬迁补助费、临时安置补助费、部分预期利益的损失、房屋的装修费用；因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿等等）。

（二）健全由地方政府主导的拆迁体制和机制

政府在城市房屋拆迁工作中要到位而不越位。在拆迁工作中，政府主要扮演五种角色：一是被拆迁人基本权利的保护者；二是双方协商和公众参与的促进者；三是拆迁纠纷的调停者；四是城市拆迁的规

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