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2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业

一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分） 1. 房地产投资项目的不确定性分析 2. 信用 3. 市场效率 4. 信托

5. 房地产项目融资

二、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）

1. 某房地产开发企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为6年，6年后残值为零。基准收益率Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。 投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初始投资 年经营收益 年经营费用 年净经营收益 A 2000 1200 500 700 B 3000 1600 650 950 C 4000 1600 450 1150 2.

某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A 是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3。两个方案的年损益值见下表。试评价两个方案。

3. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 收入合计 住宅销售收入 代建工程收入 预收购房定金 预收代建工程款 定额流动资金占用 其中 储备资金 在建资金 成品资金 周转天数 上期实际 4160.27 1368.82 - 2791.44 - 1853.49 本期 计划 6000.00 1500.00 80.00 4420.00 - 2500.00 实际 6006.03 1673.88 84.81 3958.48 288.86 2536.03 差异 与计划比 与上期比 6.03 1845.76 173.88 305.06 4.81 84.81 -461.52 1167.04 288.86 288.86 36.03 682.54

- 1640.94 212.55 161 - - - - 2000.00 2396.70 396.70 755.76 500.00 139.33 -360.67 -73.22 150 152 2 -9 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为： 周转天数=

（在建资金占用+成品资金占用）×360

住宅销售收入+代建工程收入+预收购房定金+预收代建工程款

运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析

4. 设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需的固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1 000元/平方米，销售税税率为5%。若以售价、变动成本、固定成本、销量为不确定因素，试对该项目的经济指标——预期利润进行单变量敏感性分析。

5. 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500元，总开发建筑面积2 000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。 （1）试计算该开发项目的预期利润。

（2）假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积？ （3）假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少？

（4）假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少？

（5）假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平？

（6）试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销售多少平方米的建筑面积？

三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分） 1. 简述抵押房地产处分价款的清偿顺序。 2. 简述住房抵押贷款证券化的基本运作模式 3. 简述机会可行性研究 4. 简述房地产保险的含义 5. 谈谈你对三大产业的理解

四、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分） 为什么说房地产业是国民经济的基础性产业?

答案：

一、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分） 1.

参考答案：

以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对房地产投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法 解题方案：

房地产投资项目的不确定性分析 评分标准： 全部答对得5分 2.

参考答案：

受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系 解题方案： 信用

评分标准： 全部答对得5分 3.

参考答案：

市场传递产品和价格信息的功能 解题方案： 市场效率 评分标准： 全部答对得5分 4.

参考答案：

私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，他指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为 解题方案： 信托

评分标准： 全部答对得5分 5.

参考答案：

房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润设立项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动 解题方案： 房地产项目融资 评分标准： 全部答对得5分

二、计算题（40分，共 5 题，每小题 8 分） 1.

参考答案：