内容发布更新时间 : 2024/11/17 19:41:47星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

广告公司 房地产公司 财务/审计/资产评估公司 科技电子类公司 合计/平均 11家 10家 9家 5家 59家 10% 9.1% 8.2% 5.2% 53.64% 220-260㎡ 400-420㎡ 700-800㎡ 200-300㎡ 200-320㎡ 200-320㎡ 从上表可见，公司承租办公面积主要集中在220-320㎡之间，一部分客户租赁整层，主要为400-420㎡或720-800㎡，一般是80㎡的倍数。

总结：

1．常德办公物业市场租售两旺，特别是2004—2005年常德办公物业供应量少（<23000㎡），市场需求量大于市场供应量；

2．目前常德办公物业的面积分割主要集中在三个区间：40--60㎡、80--110㎡、130--170㎡；

3．2003年至2004年，常德办公物业价格平均上涨120元---250元/㎡，上涨幅度5%--12%；

4．办公物业单元面积在220---320㎡之间办公物业，较受租赁市场欢迎； 5．目前，常德办公物业的租金稳定在16-19元/㎡；

6．常德的办公物业自身配套存在许多不足，物业管理与物业服务基本没有； 7．常德办公物业销售市场以投资为主，投资客占整个市场70%以上，投资与办公二合一者为其次；

8．办公物业的购买客户集中在常德市区，主要以小私营业主、发展型公司法人、成功商人、投资客户为主，购买者的行业比较集中,客户购买办公物业的目的性强；

9．常德的购买力特别是投资者的购买力比较集中在能承受40万元内，首期付款8—10万元之间。

第三部分 本项目准客户访谈结论

一．本项目准客户群体购买目的

项目准客户清单 姓名 黑国安 李 旭 张鹤刚 胡炳炎 黄功元 侯幺瑜 文桂兰 娄章华 刘章湘 袁 钦 无委 铁通 太平洋保险 石少敏 闫洪城 农行 合计 计划购买面积 2252㎡ 205㎡ 205㎡ 205㎡ 103㎡ 97㎡ 97㎡ 102㎡ 112㎡ 121㎡ 1600㎡（15-16楼） 800㎡（17楼） 800㎡（19楼） 800㎡（21楼） 800㎡（18楼） 1600㎡（8-9楼） 9899㎡ 购买目的 自己经营多家娱乐 开广告公司 投资还是开公司，未定 开电梯销售办事处 投资 投资 投资 投资 投资 投资 公司搬迁 设公司 设分公司 投资还是开公司，未定 米萝老板，计划做办公用 物业置换 投资、自用 上表表明，纯市场销售：10个客户，投资客户6个；非市场销售：7个客户，占41.2%。

从纯市场来说，我们的客户以投资为主体，占60%以上；

我们的投资客户群是个市场主体，从纯市场的角度建议；在销售办公物业的策划中要对投资客户做进一步的深化研究。

二．本项目投资客户购买力

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 7人 首期付款 5—8万元 0人 0% 8—10万元 6人 85.71% 30—40万元 6人 85.71% 总价 40—50万元 1 4.76% 从上表可见，投资者的购买力比较集中在能承受40万元内，首期付款8—10万元之间。

三．本项目准客户租金期望值

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 2500-2800元/㎡ 1人 12.5% 2800-3000 元/㎡ 4人 50% 3000-3300 元/㎡ 3人 37.5% 3300元/㎡ 以上 0 0 从上表可见，本项目预期销售价格在3000元基础上,上浮10%有一定的市场基础(不是均价)。

四．从何处了解平和商业项目销售信息

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 现场了解 3人 37.5% 报纸广告 2人 25% 从朋友处 1人 12.5% 其它 1人 12.5% 从上表可见，本项目准客户了解项目基本情况主要途径:从现场及报纸广告,占75%。

五．对项目有何要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 综合形象 3人 37.5% 工程进度 2人 25% 商业配套 1人 12.5% 其它 1人 12.5% 从上表可见，准客户对项目形象及工程进度寄予很高的期望值。

六．对正门/大堂的要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 要求有 3人 37.5% 一定有 5人 62.5% 不需要 0人 0 不表态 0人 0 从上表可见，正门和大堂是写字楼的门面,是体现办公物业档次的主要衡量指标,准客户对它的要求比较高，要求正门/大堂一定要突显大气。

七．对多功能会议厅的要求

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 要求有 3人 37.5% 一定有 3人 37.5% 不需要 2人 25% 不表态 0人 0 从上表可见，多功能会议厅是写字楼档次的衡量标准之一。

八．对物业管理及管理费的收取要求

调查客户都要求我们的写字楼管理要规范，有档次，达到大城市专业写字楼物业管理水平，要求保安24小时值班，配备相应的管理设施及可委托为其出租写字楼。

项目名称 平和项目 所占比率 调查人数 8人 1.5-2元/㎡/月 6人 75% 2-2.5元/㎡/月 2人 25% 2.5-3元/㎡/月 0人 0 不表态 0人 0 准客户对物业管理费的承受能力在2-2.5元/㎡/月之间。

九．对物业返租的要求

本项目投资客户85%要求发展商返租，价格在20元/㎡/月左右，如不能提供返

租，起码提供代租服务。

深圳市XX房地产投资顾问有限公司

2004.11.15