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物业行业营改增后重要问题反馈

2016-06-04物业财务沙龙

亲爱的各位物业行业的朋友，现在需要您的支持了，我们期待您向当地物协、国税反映情况，通过他们向中物协、国税总局反应，我们已经在下面为您准备好了问题点，您只需要复制粘贴发送给当地物协和国税就可以了。或者动动您的手指转发出去，无论您对营改增的了解有多少您都可以帮助到大家，您只需要轻轻动动手指，就将会帮助整个行业！

长期以来对于生产制造和商品流通行业的增值税政策是很完善的，然而本次营改增后面临着最难啃的四大行业，其中尤其以物业行业最为复杂，业务种类最为繁多，且各项业务均关系到国计民生，简单的照搬制造和流通行业政策，实操过程中可能会造成物业公司税负增大，而税负又最终转嫁到消费者身上，影响到民生和稳定。因此，我们在对广大物业公司调研的情况下，整理了以下物业公司在营改增过程中遇到的棘手问题，希望国税总局能做深入的调研并制定合理的政策。 1、物业公司70%-80%成本费用无法取得进项抵扣造成整体税负上升 物业公司70%-80%的成本是人工成本，而人工成本因无法取得发票因此进项税额不能抵扣，再加上其他法定的不能抵扣和无法取得专票的事项，以及自来水转售的10%的税率差，作为微利行业的物业公司来说，实际税负将达到8%以上，相较于以往5%的税负，大幅上涨。而这种税负的上涨最终将转嫁给老百姓，导致物业管理费大幅上涨，增加老百姓生活成本、影响民生。

2、停车场临停费适用于不动产租赁税率，税率上升幅度较大，直接影响大众生活成本上涨

营业税下是5%的税率，现在是11%，且没有进项抵扣，物业公司面临的税负大幅上涨6%。虽然现在对于4月30日前取得不动产有过渡政策实行5%简易征收，

但是对于4月30日后取得的停车场，就会按照11%的税率，并且也没有进项抵扣，物业公司的运营负担大大增加。停车场临停费也是关系国计民生的行业，如果企业税负增大，必然转嫁给老百姓，导致老百姓生活水平上涨，未能体现营改增的初衷---减轻税负、不增加老百姓生活成本。

3、代收自来水费用如作为转售行为，物业公司将额外承担税率差

自来水公司按照简易征收适用3%的征收率，发改委要求物业公司不得加价，同时国税又要求物业公司作为转售，交13%的增值税，导致物业公司税负增加10%的税率差，物业公司税负增加10%。同时，污水处理费是自来水公司代收，不给物业公司提供专票，物业公司如果做转售，这笔代收款又要多承担税金。 4、物业公司代收水电费、生活垃圾处置费不加价情况下是否纳税，纳税将导致物业公司产生税金亏损，物业公司只能选择加价，但却违反发改委规定

根据发改委要求，物业企业接受水电公司委托，代为收取居民水电费用，不得加价收取。在营业税时期有明确的政策规定，财税[2003]16号文第十九条“从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。”该文件也是国税总局制定的。

营改增后，代收小区业主水电费国税总局目前没有明确的政策规定，很多地方国税局按照自己的理解来确定是否要求物业公司交税，执行的标准不一致。如国务院官方微信公众号中国政府网发文《注意 | 遭遇以“营改增”为名涨价记住这个电话！发改委查处！》，文中北京市国税局明确物业公司代收水电费不加价则不征税，国税总局官方公众号也原文转发了这篇文章，福州国税也明确表示不加价不征税，但还有很多地方的国税局认为物业公司代收代交水电费如果垫付了资金就属于转售行为，但水电公司要求必须先付费，物业公司如果不先垫付资金，水电公司就会停水停电就收取违约金，物业公司只能先垫付资金，然后再向小业主收回垫付的资金，但并未加价，却要被认定为转售行为。

水电公司出于自己减少工作的考虑，不愿意进行一户一表改造，物业公司被迫义务帮水电公司代收水电费，不仅没有一分钱收入，反而还要多缴税金，是明显的不合理的。

建议国税总局根据行业差异特性，从实际出发，对于物业公司代收水电气费及生活垃圾处置费业务，制定统一政策，仍旧延续过去的做法，明确为按照差额征税。 5、水电公司拒绝向实际付款的物业公司开具物业公司抬头的发票，导致物业公司大量成本无法实现进项抵扣

物业公司的公共区域能耗费属于物业自己的成本，需要取得专票后进入成本才能进项抵扣。因小区水电总表开户是开发商在建设小区时所为，故水电表户头为开发商名字，尽管小区交付后是物业公司向水电公司付款，但水电公司仗着自己的垄断地位，开具发票只开具开发商名字，致使物业公司无法抵扣进项税额。这种情况在全国是一种普遍现象，但物业公司处于弱势地位没有办法。实际上，户名是谁的并不重要，根据《发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票。”水电公司以未变更户名为由，拒绝向作为付款方的物业公司开具发票，是违背发票管理办法的。省国税对于该事件与水电公司进行了沟通，水电公司拒不执行，希望总局能对此进行强制要求。

6、入户维修业务适用税率如果适用于修理修配税率应该为17%，税率上升较高。

增值税中提到的修理修配应该适用于设施设备的维修，对于物业公司向业主提供的入户维修更多的是侧重于提供一种特约服务，营业税下是按照5%交税，现在要按照17%交税，同样没有进项抵扣，税负纯增加12%，由于是民生业务，无法转嫁给业主。希望总局能出台明确回复，物业公司向业主提供的入户维修属于物业服务类，税率6%。 7、发票开具量太大

增值税的发票管理比营业税严格得多，物业公司收费点较多，管理户数多，单笔收费金额小、频次多，且每个收费点都在不同的区域，营改增后如果要求对每一户业主开具发票，每个月的发票用量都将是数万份，且管理分散，票据的管理难度较大，容易出问题。因此，对于发票的开具希望总局可以出台政策要求，对于查账征收的物业公司，没有必要以票控税，是否开具发票不做强制要求，可以开具收据，但如果业主主动提出索取发票时就应该开具给业主。