内容发布更新时间 : 2024/5/11 18:39:05星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。

（1）政策影响

①符合国家大政方针的程度。 ②符合城市发展需求程度。 ③符合地区经济发展程度。 ④对远景发展的影响。 （2）经济因素

就业效果分析。主要是指考察房地产项目对区域劳动力就业的影响。如果当地并无就业压力，项目范围内主要使用外来劳动力，则不必进行就业效果分析。就业效果以就业成本和就业密度两项指标来进行描述，并可与当地的相应指标来比较。

①就业成本=项目开发总投资+项目范围内总就业人数 ②就业密度=项目范围内总就业人数+项目占地面积 3、小结

房地产项目社会影响评价尽管目前我国还未正式列入房地产项目评价范围之列，但随着经济与管理科学的不断发展，新模型、新方法的出现，特别是在新形势下，随着政府职能的转变，如何宏观调控项目，规范房地产业的科学发展，社会评价方法是对经济评价方法的补充和完善，对提高项目评价质量，完善我国项目评价理论和方法，具有重要学术价值和实际意义。

第二章 市场分析 第一节 现状分析

在社会主义市场经济条件下,现代服务政府的基本职能是经济调节、市场监管、社会管理和公共服务。为切实加强对房地产业的管理与服务,确保房地产业持续健康的发展,切实保障人民群众生活水平的不断提高,政府必须依据自身的职能,围绕房地产业发展的基本动力,针对房地产业存在的问题,以科学发展观为统领,采取科学、规范、务实、高效的政策措施。

中国经济的多年持续，稳定增长，使中国的综合国力得到很大增强。房地产市场也在经济的快速发展过程中得到迅猛发展。

1、投资继续保持较快发展

2006年，全国完成房地产开发投资19382亿元，同比增长21.8%增幅比去年同期高出0.9个百分点，今年一季度，房地产开发完成投资3543.78亿元，同比增长26.9%，增幅同比加快6.7个百分点，高于同期城镇固定资产投资增幅1.6个百分点。2006年，东，中西部地区得房地产开发累计完成投资额分别高达12383.49亿元，3524.21亿元和3474.76亿元，同比增长17.4%，30.8%和30.3%。中部地区投资增长最快，增幅分别高于东部地区13.6个百分点。东，中，西部房地产开发投资比重分别为64%，17.8%和18.2%。今年一季度，东，中，西部地区同比增长24.3%，36.3%和29.3%。中部地区投资增速依然高于东部西部地区。

从各地区的房地产投资增长情况看，2006年，全国31个省（区，

市）中有16省（区，市）的房地产开发增长速度超过平均水平，增长居前的地区是内蒙古，吉林，河南，西藏，福建，安徽，广西等省份，同比增长幅度在30%以上。其中，内蒙古增速最为强劲，累计房地产开发投资增长超过一倍。上海和浙江投资增长5.6%和8.9%。

由此可见，房地产开发仍然是拉动固定资产投资的重要力量，房地产投资占城镇固定资产投资比重高达21%左右。

2、土地开发面积增速持续大幅增长

我国房地产土地开发经历了连续两年的低速负增长后，2006年以来，房地产土地开发面积开始大幅度反弹。2006年，全国房地产开发企业完成土地开发面积26606万平方米，同比增长17.3%，比去年同期上升40.3个百分点。今年1-4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%。这一增长速度再现了2003年的高增长水平。国家新出台的规范房地产投资的政策已明确规定，企业购置土地而又不开发，一年以内要加收占用费，如两年仍未开发，予以没收。政策压力使得开发商加快土地开发速度，而开发企业本年土地购置面积继续减少。2006年，本年土地购置面积36791万平方米，同比下降3.8%，比去年同期回落9.2个百分点。

3、国内贷款成为房地产投资强有力的支撑

2006年，全国房地产开发企业累计到位资金22764.27亿元，同比增长29.8%。今年一季度房地产开发到位资金7125.49亿元，同比增长26.3%，为完成投资的两倍。作为房地产开发最重要的两个资金来源，银行贷款和定金预收款两项所占比重超过50%，自2005年以

来，两者走势发生了截然相反的变化，国内贷款成为房地产投资增长的主要推动力，而定金及预收款的作用明显减弱。

与定金及预收款下降形成鲜明对比的是，国内贷款在经历了2004年的增速回落期后，于2005年6月开始逐步回升。今年以来，国内贷款增速更是呈现大幅度反弹之势，国内贷款猛增44.9%，远远超过去年同期水平，强有力的国内贷款支撑了房地产投资，与此同时，银行贷款占房地产开发全部资金来源的比重由去年同期的18.2%提高至20.3%。这不仅印证了金融对房地产市场的支撑作用，而且反映出国内银行与房地产业息息相关的利益结合。在广大居民购房信息不足，房地产开发商投资意愿下降的局面下，国内银行为了顺利收回前期已经发放的开发贷款，不得不继续批贷，以支持开发项目的顺利完工和正常销售。同时，房地产开发企业努力拓宽融资渠道，利用外资步伐加快。2007年，资金来源中外资增速仅次于国内贷款，利用外资总额102.63亿元。

4、供销总量基本平衡

商品房和商品住宅施工面积和新开工面积增幅有所回落，但竣工面积和销售面积增幅有所上升。全国商品房施工面积17.62亿平方米，同比增长18.4%，商品住宅施工面积3.77亿平方米，同比增长19.2%，商品住宅竣工面积2.51亿平方米，同比增长8.9%，增幅比去年同期下降9.5个百分点，商品房竣工面积3.05亿平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期下降9.8个百分点，商品房销售面积4.6亿平方米，同比增长12%，商品房空置面积12355万平方米，同比增长7.9%。其