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酒店式公寓的发展现状及存在问题研究

第 1 章 绪论

1.1 研究目的与意义

酒店式公寓在北京，上海等大城市近几年已发展的相当成熟，拥有其稳定的客户群市场，成为城市中不和或缺的居住类型之一。因此，对其运作模式和管理方式等问题的研究已是当务之急。另外，酒店式公寓同其他居住建筑一样，客户群市场需要进一步细分，而且其在管理模式和政策方面的问题都有待深入研究。

论文以北京地区为例，选取具有代表性的富顿中心项目为例，通过对资料的整理和提炼，论证相关文献中已有结论可靠性的同时，进一步挖掘更深，更创新层面的基础理论研究，并完成了对酒店式公寓的客户群定位及管理方式的初步研究。

1.2 研究基本内容

本文通过对酒店式公寓的产生，包括概念界定，其产生背景，国内外的发展现状。对酒店式公寓的前景分析，与公寓酒店的区别特征，功能分析，北京酒店式公寓不同项目的比较分析，通过对富顿中心研究，对建筑类型、户型、配套服务功能空间，对酒店式公寓存在的问题，客户研究，管理模式等一系列问题进行分析和探索。

1.3 研究方法

1.通过文献研究法,调查法,经验总结法等对酒店式公寓的概念，分类，主要功能，发展现状，存在问题进行分析。

2.对现有的资料进行收集整理，对有关书面理论资料进行分析，比较、归纳、总结。对目前酒店式公寓设计中存在的问题展开研究讨论，旨在完善对酒店式公

寓的理论层面上的研究，提出一些参考意见和建议。

3.通过处于北京朝阳区CBD国贸中央商务区的北京富顿中心公寓酒店进行研究和分析来映射出北京以及全国大中型城市的酒店式公寓的基本概况及发展前景。

4.对一些楼盘开发的调查，结合房产行业今年的市场调查报告，分析当前我国的市场局面，从城市与建筑角度剖析出酒店式公寓目前主要存在的问题，并研究其解决方案。

1.4 研究现状

作为中国现阶段的一种新生事物，酒店式公寓的研究业也刚刚起步。目前关于此课题的探索大多集中在房产开发与投资研究领域。

朱文俊的《酒店式公寓》（2003）是唯一一部关于酒店式公寓的专著。本书介绍酒店式公寓的沿革及发展预测，雅诗阁之观点、高品质服务时公寓的基本标准一览、旺座中心的设计开发与经营，建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计、解密酒店式公寓的销售方法等内容。

武汉大学工商管理专业的硕士论文《酒店式公寓营销策略研究》（刘明学，2004），主要针对酒店式公寓的营销策略展开深层次的探讨，更深一步挖掘销售酒店式公寓行之有效的策略及方案；同济大学技术经济与管理专业的硕士论文《酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究》（丁运生，2004），对酒店式公寓的经营模式分类总结，使之管理更为合理，运作更有效率；华南理工大学企业管理专业的硕士论文《酒店式公寓客户感知价值驱动因素研究》（夏剑龙，2007）。

对于酒店式公寓的概念及各方面特征进行概要性介绍的文献有：殷升的《产权式酒店与酒店式公寓》（世界饭店，2001/02）、胡本宇的《解读酒店（式）公寓》（北京房地产，2005）、李舒的《酒店式公寓小户型成亮点》（房地产导刊，2005/20）、陈静的《酒店式公寓目标市场的选择》（中国市场，2007/13）、黄建邦的《浅谈酒店式公寓及物业服务》（上海房地，2004/07）。

关于酒店式公寓的发展现状及前景分析方面的文献有：刘厚良的《上海酒店式服务公寓发展的困境与对策》（城市，2004/01）、吴国栋的《服务时公寓市场前景与思考》（上海房地，2004/01）、梁保尔与朱承强的《服务式公寓发展现状

研究》（旅游学刊，2004/05）、《深圳酒店式公寓的现状及其未来》（中外房地产导报）、王新明的《酒店式的居住兼办公功能将慢慢融合—北京酒店式公寓的市场分析》（北京房地产，2005/03）、王雪莲的《出租类酒店式公寓“三国演义”——北京出租类酒店式公寓研究报告》（安家，2005/04）、符冰力的《上海酒店式公寓：大战在即》（房地产世界，2005/07）、钟尚哲的《商住公寓投资黄金时代—北京商住公寓及酒店式公寓的市场发展趋势》（房地产导刊，2005/09）、肖鹏与何芳的《上海酒店式服务公寓发展趋势》（上海房地，2005/11）、《公寓，市中心的主角—中国公寓发展史回顾》（东南置业，2005/93）、李春光的《北京酒店式公寓的发展现状》(中国发地产，2007/03)。

关于酒店式公寓投融资方面的研究有：杨育谋得《掀起酒店式公寓的盖头来》（东方经济，2005/01）、王豪的《试水酒店式公寓：云山雾绕印象篇》（大众理财顾问，2005/12）、王豪的《试水商业地产：商业地产两重天——访“地产教父”邓智仁》（大众理财顾问，2005/12）、李诗的《您的投资安全吗？——关于小户型投资的话题讨论》（中国西部科技，2006/08）、姜娟利的《酒店式公寓在”家“里赚钱》（大众商务，2007/06）。

关于酒店式公寓建筑设计研究方面有：2004年，湖南大学有一篇建筑与土木工程专业的硕士学位论文题目是“酒店式公寓建筑设计初探”，论文中作者主要对酒店式公寓涉及的各方面内容做了概要性介绍工作。郑州大学硕士学位论文《基于多元化生活方式的新型城市住宅研究》（谢珂，2007）对酒店式公寓这一概念也有所涉及。

以上是国内发表的一些专著，论文等对酒店式公寓的概念，发展现状及前景，酒店式公寓投资及建筑设计研究等方面的研究。酒店式公寓作为行业中的特殊产品，每个人对其的理解不尽相同。

论文基本结构

第一章 绪论

1.1 研究目的与意义

1.2 研究基本内容 1.3 研究方法 1.4 国内研究现状

第二章 酒店式公寓的产生与发展

2.1 酒店式公寓的产生

2.1.1 酒店式公寓概念 2.1.2 酒店式公寓的特点 2.1.3 相关概念简析

2.2 酒店式公寓国内外发展状况

2.2.1 酒店式公寓在国际的发展状况 2.2.2 酒店式公寓在中国的发展状况

第三章 酒店式公寓的管理模式及存在问题

3.1 管理模式

3.1.1 物业式管理模式 3.1.2 酒店式管理模式 3.2 酒店式公寓存在的问题

3.2.1 缺乏统一规范，从而导致市场混乱。 3.2.2 缺乏专业、有序的管理 3.2.3 经营管理不到位

第四章 酒店式公寓目标市场的选择

4.1 酒店式公寓客户需求的共同特征 4.2 酒店式公寓市场的目标顾客

第五章 酒店式公寓依托建筑综合体优势分析

5.1 市场供应量分析

5.2 北京建筑综合体中的酒店式公寓

第六章 案例分析—以富顿中心的设计开发为例

5.1 富顿中心的基本概况

5.2 富顿中心的产品定位及设计要点

5.2.1 富顿市场的市场定位与产品定位 5.2.2 设计要点

5.3 有效使用面积最大化

建议与结论 参考文献 结 论 参考文献 专著：

1 朱文俊.酒店式公寓.百年建筑.黑龙江科学技术出版社.2003.

2 黄怡.城市社会分层与居住隔离.同济大学出版社.2006.

3 梭伦.星级宾馆酒店经营管理 从市场消费特性到性感化管理艺术.中国反之出版社.2001.

4 中国建筑装饰装修杂志.中外星级酒店改造实例.天津大学出版社.2004.

学位论文：

1 杨磊.城市青年住宅——小户型住宅设计初探：[硕士学位论文].西安，西安建筑科技大学.2004.

2 刘明学.酒店式公寓营销策略研究：[硕士学位论文].武汉：武汉大学.2004. 3 谢珂.基于多元化生活方式的新型城市住宅研究：[硕士学位论文].郑州：郑州大学.2007.

4 丁运生.酒店式公寓的投资家孩子分析与经营模式研究：[硕士学位论文].上海;同济大学.2004.

连续出版物：

1.李春光.北京酒店式公寓的发展现状.中国房地产.2007/03. 2.殷升.产权式酒店与酒店式公寓.饭店世界.2001/02.

3.公寓，市中心的主角——中国公寓发展史回顾.东南置业.2005/93 4.王新明.酒店式公寓的居住兼办公功能将慢慢融合——北京酒店式公寓市场分析.北京房地产.2005/03.

5.陈静.酒店式公寓目标市场的选择.中国市场.2007/13.

6.陈诗.您的投资安全吗？——关于小户型投资的话题讨论.中国西部科技.2006/08.

7.刘厚良.上海酒店式公寓发展的困境与对策.城市.2004/01. 8.梁保尔 朱承强.上海酒店式公寓发展现状研究.旅游学刊.2004/05.

英文文献：

1 Nick Johns，Paul Lynch.The self-catering accommodation market：A review of electronic and other source.International Journal of Hospitality Management,2007,2（26）：293?309

2 Higley.Condo hotel popularity raises viability question. Hotel and Motel Management,2005,220(15):34?36

3 Abraham Pizam.Condominium hotel:A scorching hot lodging product,International Journal of Hospitality Management,

2006,2(25):167?169