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2011年房地产市场预测及展望

（简报）

一、2011国内楼市宏观预测

整体量价维稳 区域结构持续变化

提要：预计2011 年这些“重中之重”的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%—20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约在10%。

新开工谷底回升 全国住宅供应增加

2008 年行业的调整，导致住宅新开工面积自2008 年7 月开始连续11 个月出现负增长。期间住宅新开工量比上年同期减少了近1.2 亿平方米，约相当于近年全国住宅年均销量的1 成半。2009 年6 月后，新开工面积一路增长，2010 年前10 个月同比增幅始终维持在50%左右。2009年11 月至2010 年10 月间，全国月均新开工住宅1 亿平方米以上，比上年同期每月多开工建设5000 万平方米。考虑到1 至1 年半的建设周期，从2010 年第四季度开始住宅的供应量应有一个显著增长。

潜在供应巨大，但从实际监测到的重点城市住宅实际开盘量，2010 年第四季度并未迎来供应高潮。从中原监测到的7 个重点城市住宅新增预售情况看，各地在9 月份迎来了一个供应高峰，单月住宅供应量均达到或逼近了2009 年以来的峰值。此后，受到二次调控政策影响，在全年销售任务完成基本无忧的形势下，多数开发商采取了谨慎推盘的策略。导致10、11 月份各地住宅供应再次回落。

近期实施的一系列政策，从土地清查、叫停借壳上市、收紧土地增值税、提高预售标准、限制提价，再到预售资金监管，无一不是针对开发商。希望收紧资金链以敦促其加快开发、增加供应。虽然在现金流宽裕和销售业绩良好的双重背景下，近期内开发商出现类似2008 年资金链紧张的可能性不大。从近年来房地产开发企业资金来源情况看，企业通过各种融资渠道自筹资金的比重逐渐增加，而定金及预收款这一来自销售的资金占比逐年减少。但外部融资环境的恶化仍将对开发商带来日益严峻的影响。因此通过销售回笼资金将显得尤为重要。预计2011 年潜在的巨大供应将会有效的转化为市场实际供应。

中西部持续上升 支撑全国销量增加

随着近年来二三线城市房地产市场的快速发展，一线城市在全国市场中的比重日渐下降，目前销量占比约为5%。因此，即便全年一线城市商品住宅销量较2009 年将有明显下降 (1 至

10月降幅达39%，全年亦将维持在3~4 成)，全国范围内住宅销量仍将有一定增加，预计全年增速将维持在5%左右。而这一趋势在2011 年亦将维持。根据近年来全国住宅市场销量的地区结构和增长比例，预计2011 年全国商品住宅销量将保持10%左右增长。

2004 至2009 年，东、中、西部地区的商品住宅销售增速分别为8%、15%和17%。随着中西部地区的快速增长，其占全国销量的比重也稳步增加，目前约各占全国四分之一。2010 年1至10 月，三地区住宅销量同比增幅分别为-1%、19%和12%。

预计2011 年东部地区的销售将与2010 年基本持平，或小幅增加；而中西部仍维持持续上升趋势，增幅约15%—20%。因此，2011 年全国商品住宅销售面积将有约10%的增长。

供求矛盾缓和 价格整体趋稳

如上所述，供应方面，在此轮开发建设周期内，潜在的住宅供应将有大幅增加；同时开发商资金状况在融资全面收紧后将更加倚赖销售回款，均表明2011 年住宅的实际供应量将有明显提升。需求方面，此轮政策调控的重点是遏制投资、投机需求，限购令的实施更令市场以自住需求为主，从而导致2011 年住宅成交量大幅提高的可能性很小。

但随着通胀的预期提高，在缺乏其他投资渠道的市场下，选择投资房地产作为财富储存方式的需求，也成为支撑市场的不可忽视的因素。抗通胀的属性在当前的调控环境下也许构不成房价上涨的理由，但却能成为防止房价大幅下跌的原因。各方因素的综合作用，预计2011 年全国住宅市场价格总体将维持稳定。

若以10%的增速计算，2011 年全国商品住宅月均销售约8500 万平方米，而同期每月潜在可供应量约有1 亿平方米。长期困扰市场的供不应求矛盾将在2011 年得到阶段性缓解。这也为全年房价维持稳定或小幅波动奠定了基础。 区域结构变化 重点城市表现各异

在量价平稳的表象下，我国住宅市场内部格局却蕴育着转型的趋向。始于2007 年的房企全国性扩张，在二三线城市崛起、国家运输通道建设全面推进的驱动下，将促成全国范围内新的热点区域和城市的异军突起。

（1）一线城市销量小幅减少 供求缓和价格平稳

2009 年11 月至2010 年10 月，一线四大城市新开工量的增幅为57%，较全国的整体增幅少7 个百分点，但总体上仍保证了2011 年住宅供应的增加。四城市中，深圳住宅新开工面积与上一周期相当，未现增加，预计深圳新房供应紧张的趋势仍将延续。而广州是四城市中增幅最大的，高达168%。可以预计，2011 年广州住宅潜在供应将有大幅提高。北京和上海两市的增幅与全国水平基本一致。其中上海在一线城市中住宅的新开工量最为稳定，2009 年也未出现大幅下降，因此其约3 成的增幅虽较全国水平低，但仍能保证2011 年住宅供应的适度增加。一线四大城市目前房地产市场已进入稳定发展期，且存量房市场逐渐占据市场主体。四个城市

新建住宅销量自2005 年起已陆续呈现下降趋势。2005 至2010 年间，四城市商品住宅总销量年均递减10%，其中京、深两市约14%，上海年均递减约1 成，广州仍有约1%的增长。虽然2010 年四城市商品住宅销量比2009 年均有大幅下滑，但2009 年销量的冲高有部分2008 年积压需求的释放。

预计2011 年市场出现大幅波动的可能性较小，一线城市将维持近年的趋势，全年商品住宅销量与2010 年基本持平，小幅减少5%~10%。在供应增加而需求持续下降的情况下，一线城市中新房市场的供求矛盾将有所缓和，也有助于价格维持平稳。其中京、沪、穗三市2011 年短期供应大于限购之下的需求，住宅价格有望稳中略降5%~10%；深圳供应仍将维持在较低水平，而其所实施的限购政策亦最为严厉，对市场影响相对最大，预计全年供求基本平衡，价格亦将维持在现有水平。

（2）二三线城市稳步上升 热点城市发展提速

2010 年的严厉调控之下，在广大中西部地区以及东部的中小城市，房地产市场仍能保持上升趋势，主要得益于经济的持续发展和城市化进程的加速，令这些城市房地产市场容量和活跃度持续提升。

东部地区，随着各生产要素的流动加速，区域房地产市场将进入全面发展阶段，而区域内的中小城市将进一步受益于中心城市的辐射。中西部地区整体经济实力尚不发达，区域房地产市场尚不具备整体起飞的条件。但区域内的一些战略性中心城市，已逐渐成为此轮房地产市场发展和转型的热点，如郑州、武汉、长沙、西安、重庆、成都、石家庄、贵阳等城市将成为未来市场的新兴热点。目前这些城市需求以自住和改善型占主体，投资投机需求比例本已不高。因此政策调控难以改变它们持续向上的趋势。

预计2011 年这些“重中之重”的热点城市房地产市场开发投资和销售的增速将高于全国平均水平，有望达到10%—20%。在基本需求支撑下，价格有望稳中略有上升，增幅约在10%。

二、2011郑州楼市预测

1、政策展望篇——调控让房地产市场压力增大

“如果丈母娘不给力，一切都是浮云”.2010年楼市的虚火，让2011年刚起步，就笼罩在“压力山大”的悬疑下。2011年元旦前后，郑州不少业内人士通过对2010年的总结，梳理了楼市的发展脉络。在他们眼中，2011年的中原楼市，将是“调控共民生一色，房价与子弹齐飞”.

悬念一：

“限购”将止住投机者脚步？