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广西大学硕士学位论文 宜州市土地利用与覆被变化及其驱动力分析
表3-4 宜州市农村居民点用地现状与节约潜力
Table3-4 Yizhou Status and conservation of rural residential land use potential
农村居民点 人均用地 规划标准 节约潜力
农村人口
（公顷） （平方米/人） （平方米/人） （公顷）
行政单位 （人）
Rural Per capita landPlanning Potential
Administrative unit Rural
Residential（Sq m / Standards（Sq m savings
population
（Ha） person） / person） （ha）
庆远镇
65661 931.99 141.94 120 144.06
Qingyuan Town
三岔镇
17674 155.46 87.96 80 14.07
Sancha Town 洛西镇
26705 343.89 128.77 120 23.43
Luoxi Town 怀远镇
28109 400.45 142.46 120 63.14
Huaniyuan Town
德胜镇
37364 445.87 119.33 100 72.23
Desheng Town 石别镇
30400 362.02 119.09 100 58.02
Shibie Town 北山镇
29710 364.41 122.66 120 7.89
Beishan Town 祥贝乡
18907 286.61 151.59 150 3.01
Xiangbei Township
刘三姐乡
36920 536.13 145.21 120 93.09
Liusanjie Township
屏南乡
25235 201.75 79.95 60 50.34
Pingnan Township
洛东乡
21575 324.69 150.49 150 1.07
Luodong Township
福龙乡
36381 447.55 123.02 120 10.98
Fulong Township
北牙乡
55778 794.98 142.53 120 125.64
Beiya Township
同德乡
21168 327.31 154.62 150 9.79
Tongde Township
安马乡
23268 280.7 120.64 120 1.48
Anma Township
龙头乡
36734 391.22 106.50 100 23.88
Longtou Township 合计（不含厂场矿）
Total (excluding plant 511589 6595.03 128.91 —— 702.11
mines)
②农村居民点整理潜力
农村居民点整理潜力主要来源于居民宅基地用地量的降低、建筑容积率的提高、闲散土地的再利用、自然村向中心村的合并以及村内基础设施与公共设施的配套完善。由于农村居民点整理所面对的资金技术等方面的约束使得农村居民点整理是一个
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长期的过程。根据宜州市的社会经济条件及根据用地现状得出的节约潜力，预计到2010年可以整理10%，到2020年可以整理35%。由于北山镇、祥贝乡、洛东乡、福龙乡、同德乡、安马乡六乡镇的农村居民点节约潜力较小，尚未超过10公顷，因此整理难度相对较低，预计到2010年整理50%，到2020年全部整理完。全市各乡镇农村居民点整理潜力如下：
表3-5 宜州市农村居民点整理潜力 Table3-5 Potential of Rural Yizhou
单位：公顷
Unit: ha
2005-2010年 2011-2020年
2005-2020年
整理潜力 整理潜力
合计
Finishing potential Finishing potential
Total 2005-2020
2005-2010 2011-2020 整理 整理 整理 整理 整理 整理 面积 方向 面积 方向 面积 方向 Finishing Finishing Finishing Finishing Finishing Finishing size direction size direction size direction
农用地 农用地 农用地
14.41 Agricultural 36.02 Agricultural 50.42 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
1.41 Agricultural 3.52 Agricultural 4.92 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
2.34 Agricultural 5.86 Agricultural 8.20 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
6.31 Agricultural 15.79 Agricultural 22.10 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
7.22 Agricultural 18.06 Agricultural 25.28 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
5.80 Agricultural 14.51 Agricultural 20.31 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
3.95 Agricultural 3.94 Agricultural 7.89 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
1.50 Agricultural 1.51 Agricultural 3.01 Agricultural
land land land 农用地 农用地 农用地
9.31 Agricultural 23.27 Agricultural 32.58 Agricultural
land land land
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行政单位
Administrative
unit
庆远镇 Qingyuan Town 三岔镇 Sancha Town 洛西镇 Luoxi Town 怀远镇 Huaiyuan Town 德胜镇 Desheng Town 石别镇 Shibie Town 北山镇 Beishan Town 祥贝乡 Xiangbei Township 刘三姐乡 Liusanjie Township
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屏南乡 Pingnan Township 洛东乡 Luodong Township 福龙乡 Fulong Township 北牙乡 Beiya Township 同德乡 Tongde Township 安马乡 Anma Township
5.03 0.54 5.49 12.56 4.90 0.74
龙头乡 Longtou 2.39 Township 合计
农用地
（不含厂场矿）
83.90 Agricultural
Total (excluding
land
plant mines)
③农村居民点整理措施
农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 12.59 Agricultural
land 农用地
0.53 Agricultural
land 农用地
5.49 Agricultural
land 农用地
31.41 Agricultural
land 农用地
4.89 Agricultural
land 农用地
0.74 Agricultural
land 农用地
5.97 Agricultural
land
17.62 1.07 10.98 43.97 9.79 1.48 8.36
农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land 农用地 Agricultural
land
农用地 农用地
184.08 Agricultural 267.97 Agricultural
land land
农村居民点土地整理是使用通过村庄改造工程和土地所有权的调整，合并和重新农村建设逐步集中，集约化，提高农村居民点土地利用强度，促进土地利用和合理有序，科学使用；改善农民生活条件和农村生态环境，社会和农村地区的经济发展到一定阶段，从粗放型向集约型土地利用的客观要求，也是农村城市化，农村经济和农村现代化的必然选择社区的发展。
当前，宜州市农村居民点用地存在的主要问题有：
（a）农村宅基地面积大，空置，闲置多，缺乏扩张有效管理。
现实生活中，农村宅基地广泛拥有和偏见的概念，可以继承宅基地一代又一代，使用农民是私有财产，他们不使用，也不允许他人使用，即使闲置、废弃的其他人无权干涉，宅基地拥有者有使用权，但没有合理利用的义务，而农村居民点用地转让，以及体制规则和政策指导缺乏合理的，目前还没有相关法律条文，以限制农村宅基地闲置，被遗弃。农村宅基地使用制度不健全，不仅导致了大量闲置的旧宅基地，废弃，以及农村居民点用地，城市和农村土地置换的难度。长期以来，农民的住房面积，质
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量好。随着农业人口的增长和生活水平的提高，农民的住房需求，农民不再对“砖瓦房”的生活条件感到满意，已经搬出了村，建成了方便易住的“乡间别墅” 。
（b）农村住宅规划滞后，效率低，布局分散，基础设施差的使用。在很长一段时间，基本上在农村住宅房屋的住户更多的休闲状态的位置，控制土地规模。近年来，有关部门加强对农民的房屋管理，但随着农村经济，农村住房热发展中的农村建设规划，因此忽视规划背后的后果日益显露出来，散发性布局分散的，内部功能混乱的布局，整体水平不高，有一个村庄相当多沿道路的土地发展，不仅影响交通和人们的生活，不利于土地集约使用。此外主要绝大多数农村是低层住宅建筑，特别是单身的小户为基础的，占地面积大面积工程量低，平坦的土地被占领部份时间有阳光，水分条件，交通便利，土层深厚，肥沃的土壤，高品质的土地。与传统住房和经济条件的概念相结合，农村住房仍然是遵循“有一天地，单门独户“的模式，土地利用低，布局分散。因此，农村水，电，气，通讯，道路和其他基础设施建设滞后，文化，教育，医疗，保健设施不足，一个单间建筑面积相差甚大，混合使用功能，不仅导致品质不佳村里的生活环境，而且对生产和农村居民的生活带来极大不便，严重影响了农村现代化进程。
针对以上问题，提出农村居民点土地整理措施有：
（a）完善组织，建立社会综合发展与农村居民点土地整理的决策制度，此外做好宣传讲解工作。
农村居民点土地整理是一项社会基础工程，具有长远战略意义，要将农村居民点土地整理工作作为政府社会发展工作内容，建立社会综合发展与农村居民点土地整理的决策制度，把握和了解农村居民点土地整理的实施动态，作出调整或改进意见；组织村镇规划、建设、土地管理等相关部门，积极宣传国家的土地整理和土地国情的作用及意义，转换村民思想观念；对先进人物事迹给予积极表扬，扩大影响；在《土地利用总体规划》对土地利用控制下做好村镇规划，增加新村庄的吸引力。
（b）建立多个投资机构，筹集专项资金，并计划长期执行。
农村居民点整理需要大量投资，建议建立多元化的投资机构，从国家土地税，集体经济组织和农民个人，以及其他渠道筹集专项资金，根据农民实际住房需求，在任何时候土地使用及其他相关手续，做好长期为农村居民点整理规划长远，让农民基本上是由农民个人住房贷款的承诺。
（c）农村居民点整理的激励机制，土地和土地之间的收入分配调整明确的所有
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权发展，坚持“谁组织，谁收益”的减少税收优惠相结合的原则，调动农民土地整理的积极性。明确的土地所有权和土地之间的收入分配调整，收入后的土地整理和土地整理输配工程与农村居民点整理的激励机制的建立。
（d）农村居民点土地整理积极研究制定相关的技术。
坚持“谁组织，谁收益”的原则，通过借鉴外地先进经验，针对本地区土地特性研究制定最佳技术，特别是有关农村居民点土地整理生态设计，如房屋拆迁废弃物的处理等，建设农村良好的生态环境。积极发展二三产业，提高地区城镇化水平，引导农民“进城出村”以腾出宅基地，进行退宅还田；严格控制用地标准，加强农村建设用地包括基础设施的规划和建设，促进自然村向中心村集中；对经济条件较好的村庄，按照规划、设计、施工、标准统一的原则，建造农村住宅楼，使居住方式由个体独户小宅院式向公寓楼房多层发展；对偏远山区居民点闲置土地与抛荒地利用相结合，与山区生态建设结合，植树造林，封山育林；或者是将居民点闲置土地并入周围的荒地进行统一利用，统一规划，开展经、果、药材种植等丘陵山区农林综合开发；对城镇近郊的农村居民点，由于地理区位优越、经济水平相对较高，可以将其整理为耕地，进行花卉园艺植物和蔬菜种植。
（2）城镇用地整理潜力 ①城镇用地现状与潜力
从现状人均城镇用地水平来看，洛西镇、怀远镇和石别镇人均用地偏少，比《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）的Ⅰ级标准（60平方米/人）还低，而其余各乡镇则分别处在Ⅰ—Ⅲ级标准之间。根据各乡镇人均城镇用地标准及其所处的级别，以相应级别的下限为标准，计算各县、市、区城镇建设用地的节约潜力（见表3—6）。就洛西、怀远和石别三个乡镇而言，由于其人均城镇用地水平较低，因此有可能存在基础设施不足，城镇拥挤的问题，因此，应该加大建设力度，逐步改善城镇拥挤状况，加强民生工程建设，逐步提升城镇形象，提高城镇的综合服务服务功能。
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