内容发布更新时间 : 2024/12/27 22:11:17星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
年开发费用第一年需投入20%，第二年投入50%，第三年投入30%。） 解：
方法一：静态方式计算地价 设总地价为P，
总楼价=4500*10000+2500*60000=19500万元；总建筑费=5000万元； 总专业费用=总建筑费*8%=400万元；
总利息=总地价*利息率*计算期+总建筑费*利息率*计算期+总专业费*利息率*计算期=P*15%*3+5000(1+8%)*15%*(20%*2.5+50%*1.5+30%*0.5)=P*0.45+1134 万元； 总销售费用=总楼价*3%=585万元；总税费=总楼价*6%=1170万元； 总利润=(总地价+总建筑费+总专业费)*利润率=P*0.25+1350万元；由此可知 总地价P=19500-5000-400-( P*0.45+1134)- 585-1170- (P*0.25+1350)=5800万元。 方法二：动态方式计算地价
假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10月，年贴现率为15%： 总楼价=(4500*10000)/(1+15%)3+(2500*60000)/(1+15%)3*[30%/(1+15%)0+50%/(1+15%)0.5 +20%/(1+15%)1]=12230万元；
总建筑费=5000*[20%/(1+15%)0.5+50%/(1+15%)1.5+30%/(1+15%)2.5]=4017万元； 总专业费=总建筑费*8%=321万元；
（因为总地价、总建筑费、总专业费在动态方式中均已考虑时间因素，实际上已含有利息，故不再单独计算总利息）；总税费=总楼价*6%=734万元；
总利润=(总建筑费+总地价+总专业费)*利润率=P*0.25+1085万元；有题可知： 总地价P=12230-4017-321-734- (P*0.25+1085)=4858万元。
由于一般动态方式计算更为精确，故估价结果以动态方式结果为主，总地价定为4900万元： 总地价=4900万元；单位地价=4900元/ m2；楼面地价=700元/ m2。
二 开发商预期利润测算 案例3
某开发商已取得某宗地70年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积3000 m2，土地价格为80万元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价及登记等费用为地价的12%。用途为住宅，最大容积率为4。该项工程取得土地使用权后3个月即可动工，建筑时间为2年，建成后即可全部售出，住宅售价预计为3000元/ m2，建筑费和专业费预计为1000元/ m2，
在建筑期间的投入情况：第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为12%，不动产销售的额税费为不动产总价的6%。 解：
不动产总价=3000*3000*4=3600万元；建筑费及专业费=1000*3000*4=1200万元； 地价及其他费用=8000000*(1+12%)=896万元；
总利息=896*[(1+12%)2.25-1]+1200*40%*[(1+12%)1.5-1]+1200*60%*[(1+12%)0.5-1] =391.1603万元（注：地价计息期为2年3个月即2.25年）；
销售税费=3600*6%=216万元；开发商利润=3600-1200-896-391.1603-216=896.8397万元； 利润占不动产价的百分比=896.8397/3600=24.91%；
利润占开发总成本的百分比=896.8397/(1200+896+391.1603+216)=33.18%； 由此可知，项目投资回报良好，预期利润可观，项目可行。
三 建筑费及专业费最高控制标准的测算 案例4
某公司已取得宗地50年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，面积12000 m2，地价及相关法律、估价等费用为300万元，城市规划宗地用途为工业厂房，最大容积率为1.5，确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准。已知该工程在取得土地使用权后即可开工，建筑时间为2年，建成后即可全部出售，目前市场同类工业厂房的售价预计为1300元/ m2，开发资金均匀投入，贷款年利率12%，开发商要求利润为不动产总价的18%，不动产销售的税费为不动产总价的6%。
解：假设在建筑费及专业费的最高控制额为X元，
不动产总价=1300*12000*1.5=2340万元；地价及其他费用=300万元； 总利息=300*[(1+12%)2-1]+X*[(1+12%)1-1]= 0.12X+763200元；
开发商利润=2340*18%=421.2万元；销售税费=2340*6%=140.4万元；得 X=23400000-3000000-(0.12X+763200)- 4212000-1404000=12518571.429元； 单位面积建筑费及专业费控制标准=12518571.429/(12000*1.5)=695.47元/ m2。
路线价估价法案例
计算方法： 1临街地：
临街深度未达里地，其每平方米(即单价)依其深度，按深度指数计算。 ① 平行四边形，以高位临街深度，按深度指数计算单价。
② 梯形：平行边与临街线一致，依其高度为临街深度，按深度指数计算单价后，再视其上
下边长比，利用价值进行加价或减价修正，其修正数额以不超过原计算单价两成为限；平行边垂直于临街线，以其两边中点的连线为临街深度，计算单价，不进修正。 ③ 三角形：正三角形(一边为临街线的)，以其高度的一半为临街深度，计算单价；逆三角
形(三角形顶点在临街线上)，以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半，及底边中点的深度为起迄深度，比照袋地计算。
④ 两面临街地，纵深在36m(含36m)以下者，应以中线分前后两部分，分别计算。 ⑤ 深度超过里地线者，其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得。 2路角地：
按具体路线区段的加成规则进行修正，加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成。 3袋地：
袋地的单价依其深度的起迄，按袋地深度指数进行修正。袋地形状为平行四边形、梯形、三角形，其起迄深度比照临街地方法计算；袋地位于临街地与里地上者，其单价应以袋地单价与里地单价按面积比例平均计算；里地单价按路线价四成计算(里地价与路线价四成相差悬殊者，里地应单独划分区段)。
基准地价系数修正法案例
案例1
企业甲与企业乙计划于2006年8月30日合作开发住宅楼，双方商定，由甲出地，乙出资金，并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例。该土地已经达到七通一平的开发程度，双方约定如果企业甲再次基础上和企业乙同意下，进行必要的土地再开发时，发生的额外费用计入企业甲的投资。在项目实际开发时，企业甲计划投资40万元改造道路，并已征得企业乙的同意。该土地面积2000 m2，使用权为70年，规划容积率4。已知在取得土地使用权3个月后动工，建筑时间2年，建成后全部售出，预计售价为3000元/ m2，企业乙实际投入1100万元，第一年投入40%，第二年投60%。建筑费及专业费用平均水平为1000元/ m2；另外，税费为地价的2%，贷款年利率为12%，销售税为房价6%，利润预计为房屋售价的24.12%。该地区住宅用地基准地价为3100元/ m2，待开发土地相对于基准地价区域的平均区域条件和个别条件为-2%和-3%。基准地价基准日为2004年8月30日，近2年，地价上涨5%，土地还原率10%。试确定企业甲与企业乙的分配比例。 解：1求地价
方法一：剩余法求地价，设地价为P
房地产总售价=3000*2000*4=2400万元；建筑费及专业费用=1000*2000*4=800万元； 地价及税费=P*(1+12%)万元；销售费用=2400*6%=144万元；开发利润=2400*24.12%=579万元；利息=P*(1+2%)*[(1+12%)2.25-1]+800*{40%*[(1+12%)1.5-1]+ 60%*[(1+12%)0.5-1]}；故 P=2400-800- P*(1+12%)-144-579-利息=600万元 方法二：基准地价系数修正法求地价，
基准地价=3100*2000=620万元；宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=620*(1-3%-2%)*(105/100)*1=620万元；与方法一相差较小 所以，地价取平均值地价为610万元； 2投资确定
企业甲投资额=地价+道路改造费=610+40=650万元； 企业乙投资额=1100万元；
3分配比例 甲：乙=650：1100=37%：63%。 案例2
现有地块A、B，均为工业用地。A为企业甲从政府承租的土地使用权，面积10000 m2，合
同租金10万元/年。B为A东侧的相邻土地，面积5000 m2，在东端有一高压线穿过，经过地面的长度为50m，现企业乙位扩大生产规模，需要使用土地，拟于2006年8月30日完成交易。有两种选择：一是从A中转租一般使用(称A1)，可租期为45年，并已获得企业甲意向同意；另一是以出让方式取得B，因资金，企业乙难以决定。请就取得使用A1和B的两种方式的程序进行说明，并对支付土地费进行估算，同时比较两种方法的利弊。
其他条件如下：市场同等土地平均租金为30元/m2，该地区工业用地基准地价为350元/m2，A、B的开发程度及规划条件相同，且均为空地。土地B相对于基准地价区域的平均区位条件和个别条件分别为+3%和+2%，基准地价基准日为2004年8月30日，近几年，地价平均每年上涨5%，土地还原利率为10%。按到那个地规定，为鼓励工业投资，政府减免20%地价，由于高压线对土地的补偿标准为1元/10米。 解：1用地手续办理程序
方案一，取得A1时，属于转让承租土地使用权，企业甲与乙需办理手续： ①甲乙双方签订转让合同；②双方一并到土管部门办理合同更名手续。 方案二，取得B，为出让方式，企业乙需办理手续：
①与政府签订土地出让合同；②缴纳土地出让金；③办理土地使用证； 2取得土地费用估算 方案一，取得A1
承租权转让价格=[(租金市场价格-租金合同价格)/土地还原率]*[1-1/(1+还原利率) 45]=49万元 租金折现值=(10/10%)/[1-1/(1+10%) 45]=99万元；故，总支付额=99+49=148万元。 方案二，取得B
基准地价=350*5000=175万元；宗地地价=基准地价*[1+区域条件修正+个别条件修正]*时间修正*年期修正=202万元；高压电线补偿=50/10*1=5万元；全额地价款=202-5=197万元； 减免后的地价=197*(1-20%)=158万元； 3利弊分析
①取得A1，一次性缴付资金少，可缓解资金压力，不能取得土地使用权，土地处置权受限； ②B一次性资金多，压力大，但可取得产权，并以此获得融资，另有途径接近资金问题； ③两者实际缴纳费用相差不大，从企业管理要求看，取得土地产权更重要些，且B的年期要比A1长5年，所以，以出让方式获得B可能更有利一些。