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如 东 县 建 设 局 如 东 县 物 价 局 如 东 县 国 土 资 源 局
东建设（2007）18号
关于印发如东县城镇房屋拆迁补偿价
评估技术规范的通知
各镇人民政府，县经济开发区、洋口港经济开发区、沿海开发区（化工园区、旅游开发区），县各委、办、局，县各直属单位，各开发、建设、拆迁实施单位，各拆迁评估单位：
根据县政府授权，现将《如东县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范》印发给你们，请遵照执行。
二○○七年一月二十四日
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如东县城镇房屋拆迁补偿价评估技术规范
第一章 总 则
一、为规范城镇房屋拆迁评估技术规范，维护拆迁当事人
的合法权益，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》（江苏省人大常委会第24号公告）、《南通市城市房屋拆迁管理办法》（通政发[2003]16号），参照《房地产估价规范》、《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房［2003］234号）及其他有关规定，制定本规范。
二、在本县城镇规划区内国有土地上从事房屋拆迁补偿估价（以下简称估价评估）的专业评估技术行为应当符合本规范的要求。
三、进行拆迁评估的房地产估价机构应具备三级以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的如东县城镇房屋拆迁评估机构名录。
四、拆迁评估的目的是为城镇房屋拆迁提供补偿依据。 五、本规范所称房屋拆迁补偿价格，是指由评估机构根据本规范，采用相应的评估方法，通过客观公正评估而得出的政府指导下的房地产市场价格。不包括搬迁补助费、临时安臵费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补助费等。室内装饰装修内容不列入被拆迁房屋评估内容而另行专项评估。
六、房屋拆迁评估时点为房屋拆迁许可证颁发之日。 七、承担拆迁评估业务的评估机构及其评估人员应遵守职 业道德，讲求评估信誉，实行良好服务，并对估价报告的内容
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和结果负责。
八、拆迁评估机构确定后，其拆迁评估的基本步骤为： （一）根据本规范选定评估方法；
（二）收集评估对象的权属、面积、用途等资料； （三）进行实地查看，收集评估所需的资料； （四）撰写评估报告，出具评估结果；
（五）对评估结果进行公示，对有异议的评估报告进行答
疑、复核；
（六）评估资料归档。
九、估价结果的有效期自提交正式评估结果之日起，至 该拆迁项目结束时止。
第二章
拆迁评估方法及应用
一、 拆迁评估的方法。
拆迁评估可采用市场比较法、成本法、路线价法等实施评估。
拆迁评估标的计量单位为被拆迁房屋的建筑面积，估价结果的货币单位精确到人民币元。
二、 拆迁补偿方式可实行货币补偿，也可以实行产权调换，被拆迁人可自行选择。
货币补偿是指对被拆迁房屋按政府指导下的房地产市场指导价格（含土地补偿）进行评估补偿，由被拆迁人自行购臵房屋，拆迁人不再提供安臵房源的补偿方式。
产权调换是指对被拆迁房屋按区位价（含土地补偿）和房屋建安成新价为主要依据进行评估补偿，并由拆迁人提供限价安
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臵房进行安臵的补偿方式。限价安臵房定价原则为：本区域区
位价+建安价+部分配套费（高层）。
拆迁评估时应考虑被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、成新程度、权益状况（产权状况、占用土地的使用权性质）、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等因素。
三、被拆迁人选择货币补偿的，补偿标准按拆迁项目所处区位实际情况参照同区位政府指导下的房地产市场价格在拆迁补偿安臵方案中确定,报有关部门审定后实施。
四、被拆迁人选择产权调换的，其住宅房屋和非住宅房屋（不含营业用房）拆迁评估，适用市场比较法。市场比较法评估时根据政府及有关部门公布的房屋建安成新价及区位基价，通过修正计算被拆迁房屋评估价。
（一）本方法的计算公式为：
1、城镇国有土地上的被拆迁房屋补偿额＝合法建筑面积的建安成新价＋合法土地使用面积的区位补偿基价（合法土地使用面积小于合法建筑面积的以合法建筑面积计算区位补偿基价《如东县被拆迁住宅房屋区位补偿基价（综合）》，见附表1）。
被拆迁人使用的合法受让土地使用权，对受让土地面积范围内的合法建筑面积参照国有划拨土地上房屋性质用途计算补偿。合法受让的土地，按受让土地时每平方米缴纳的土地出让金÷出让年限×剩余使用年限×拆迁占用面积计算补偿金。签订拆迁补偿协议的同时，解除土地出让合同，注销原土地使用证。国有合法租赁土地，按租赁期间每平方米租赁费÷租赁时限×剩余使用时限×拆迁占用面积计算租赁费。签订拆迁补偿协议的同时，解除土地租赁合同，注销原土地使用证。
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2、兴建时使用的土地为农民集体所有土地上的被拆迁住
宅房屋补偿，按下列标准执行：
（1）被拆迁住宅房屋的合法建筑面积按建安成新价评估补偿。被拆迁住宅房屋为平房的，区位补偿按合法建筑面积计算，被拆迁住宅房屋为楼房的，底楼区位补偿按底楼合法建筑面积计算，二楼以上区位补偿按楼上合法建筑面积的70％计算。
（2）城镇规划区范围内被拆迁住宅房屋合法土地使用面积大于合法建筑面积的，按下列标准增加补偿：
①土地使用面积在135平方米以下（含135平方米）的，其超出建筑面积的部分，按房屋所在地区位价30％的标准计算。
②建筑面积超过135平方米的，土地使用面积超出建筑面积的部分，按每平方米40元的标准执行。
③建筑面积在135平方米以下（含135平方米）的，土地使用面积超过135平方米的部分，按每平方米40元的标准执行。
3、被拆迁房屋的合法建筑面积按房屋权属证书及产权档案的记载确定。没有办理房屋权属证书的，按新建、翻建时建设部门核发的有关书证确定或《宅基地登记表》核准的合法建筑面积确定。对房屋建筑面积有异议的，由房产管理部门审核确认。
合法土地使用面积按被拆迁人持有的有效批准证书或土地使用证载明面积确定。不能提供土地权属证书或对土地面积有异议的，其合法土地使用面积由土地行政主管部门审核确认。
4、新建住宅房屋自竣工之日至拆迁许可证颁发之日不满5年被拆迁的，按其实际年限建安成新价的16-20％增加补偿。竣工验收凭证由被拆迁人提供。
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