内容发布更新时间 : 2024/12/22 19:47:50星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
经评估人员调查，在评估基准日时，美国已停止生产A设备，但获知美国同类设备的价格指数比进口时上升了10％，国外运费仍为30万美元，国外运输保险费为27.5万美元，关税税率为18％，增值税税率为17％，外贸及银行手续费为设备到岸价的2％，国内运输费用价格指数上升了2％，国内保险费上升了1％，同类设备安装调试费用价格上涨了5％，美元对人民币的汇率1：6.8.
评估人员进一步调查得知，A设备自投入使用时起至评估基准日一直按照设计标准满负荷运转。由于A设备生产的产品受市场替代产品的影响，要保证在价格不变的前提下不造成产品积压，自评估基准日后每年的产量只能保持在设计生产能力的80％的水平上，并一直保持下去。经现场鉴定，A设备如果按照设计生产能力生产尚可使用8年。
假设设备的价格与生产能力成线性关系，设备的实体性贬值在重置成本扣除功能性贬值或经济性贬值后的基础上计算。
【要求】评估进口成套设备A的价值。 [答疑编号6150040308] 【正确答案】
1.账面支付外汇部分＝ 8 500×64％/8＝680（万美元） 2.原设备的离岸价（F0B）＝680－30－25＝625（万美元） 3.基准日离岸价（F0B）＝625×（1＋10％）＝687.5（万美元） 4.到岸价（CIF）＝（687.5＋30＋27.5）＝745（万美元） 5.合人民币745×6.8＝5 066（万元） 6.关税＝5 066×18％＝911.88（万元人民币）
7.增值税＝（5 066＋911.88）×17％＝1 016.24（万元人民币） 8.外贸及银行手续费＝5 066×2％＝101.32（万元人民币） 9.国内运输费用＝115×（1＋2％）＝117.3（万元人民币） 10.国内保险费＝10×（1＋1％）＝10.1（万元人民币） 11.安装调试费＝289×（1＋5％）＝303.45（万元人民币） 12.重置全价
＝5 066＋911.88＋1 016.2396＋101.32＋117.3＋10.1＋303.45 ＝7 526.29（万元人民币） 13.经济性贬值率＝1－80％＝20％
14.扣除经济性贬值后的价值＝7 526.29×（1－20％）＝6 021.03
15.成新率＝8/（8＋14）＝36.36％
16.评估值＝6 021.03×36.36％＝2 189.25（万元） 注：允许在小数点前一位有误差。
【例1.单选题】（2009年度考题）某宗土地，单价为8 000元/平方米，规划容积率为5，土地资本化率为10％，则其楼面地价为（ ）元/平方米。 A.1 600 B.8 000 C.4 0000 D.8 0000 【正确答案】A
【例2.单选题】（2009年度考题）一般情况下，基于土地规划用途的角度，对于同一宗土地而言，地价递减的顺序为（ ）。 A.商业用地、工业用地、居住用地 B.居住用地、工业用地、商业用地 C.商业用地、居住用地、工业用地 D.工业用地、商业用地、居住用地 【正确答案】C
【例4.单选题】（2011年考题）运用收益法评估房地产，在求取房地产净收益过程中，需要从房地产的客观收入中扣除客观费用，通常需要扣除的客观费用包括（ ）。 A.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金
B.管理费用＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费 C.管理费用＋维修费＋折旧费＋保险费＋税金＋空房损失费 D.管理费＋维修费＋保险费＋税金 [答疑编号6150050203] 【正确答案】D
【答案解析】不能够包含折旧费
【教材例题5-2】有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第6年开始净收益大约可以稳定在25万元左右。
【要求】评估该宗土地的收益价值。
[答疑编号6150050301]
【正确答案】
【教材例题5-3】有一宗房地产，2006年的净收益为50万元，资本化率为5％，若：（1）未来各年的净收益将在上一年的基础上增加1万元；（2）未来各年的净收益将在上一年的基础上增长1％。
【要求】分别评估两情况下2006年初的房地产价值。 【正确答案】
（1）P＝50/5％＋1/（5％）2＝1 400（万元） （2）P＝50/（5％-1％）＝1 250（万元）
【教材例题5-4】某房地产开发公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平米2 000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑重置价格为每平方米2 500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。
另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需要支付的管理费为年租金的3.5％，维修费为建筑重置价格的1.5％，土地使用税及房产税合计为每建筑平方米20元，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。 【要求】根据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价值。
土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回 [答疑编号6150050303] 【正确答案】 1.选定评估方法
该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。
2.计算总收益。总收益应该为客观收益而不是实际收益。 总收益应该为客观收益而不是实际收益。
年总收益＝50×12×900×（1-10％）＝486 000（元） 3.计算总费用。
（1）年管理费＝486 000×3.5％＝17 010（元） （2）年维修费＝2 500×900×1.5％＝33 750（元） （3）年税金＝20×900＝18 000（元）
（4）年保险费＝2500×900×0.2％＝4500（元） 年总费用＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）
＝17 010＋33 750＋18 000＋4 500＝73 260（元）
4.计算房地产净收益。
年房地产净收益＝年总收益-年总费用 ＝486 000-73 260＝412 740（元） 5.计算房屋净收益。 （1）计算年贬值额
年贬值额本来是应该根据房屋的耐用年限而确定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根据《城市房地产管理法》第二十一条规定，土地使用权出让年限届满，土地使用权由国家无偿收回。这样，房屋的重置价必须在可使用期限内全部收回。因此，房地产使用者可使用的年限为50-2＝48年，并且不计算残值。本例中，房地产使用权年期届满，地上建筑物一并由政府无偿收回。
年贬值额＝建筑物重置价/使用年限＝（2500×900）/48＝46875（元） （2）计算房屋现值。
房屋现值＝房屋重置价-年贬值额×已使用年数 ＝2 500×900-46 875×4＝2 062 500（元） （3）计算房屋净收益（房屋收益年期为44年）
房屋净收益＝房屋现值2062500/【P/A，8％，44】＝170 778（元）