内容发布更新时间 : 2024/11/8 0:50:39星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
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合同解除权的行使条件和注意事项
举案细说：约定解除权的行使条件
提示：“解除权”行使的前提必须保证不能损害到社会公共利益，不得损害相对人的合法权益。法律公平原则强调一方当事人的给付与他方的对待给付之间应当具有等值性，如果允许随意解除合同，就会破坏这种等值性，导致过度保护被告的利益，损害原告的利益。
案情：原告向法院提起诉认，要求依法解除与被告之间的场地租赁合同，被告则提出反诉，主张“确认被告的解约通知无效”。据此，案件涉及到合同解除权的行使条件，法律对此究竟有怎样的规定?
解析：正确裁处此类案件，需要客观查明几个争议焦点：一是“11.21”事件的定性问题;二是被告的解约行为是否有效的问题;三是被告解约事由及关于三个月欠租即解约的内容是否显失公平、是否损害原告合法权益的问题。
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(一)
涉案场地租赁纠纷不同于以往的普通合同
裁判案件需要关注宏观政策和长期连续性特征
裁处结果需要实现法律效果与社会效果的高度统一
原告将当初的“废弃场地”创建和发展成为全国规模化“果品市场”，融含的历史意义和社会价值非同小可，客观决定了本案的处理不能视同于普通的租赁纠纷。
本案具有一定的特殊性，表面上看是“场地租赁合同”纠纷，实质上涉及“山西运城市人民政府”与“广州市人民政府”的宏观政策调整，创建市场的根本目的在于解决山西百万果农卖果难问题;果品市场担负着贯彻落实党中央关于惠农富民宏观政策的社会功能。历经原告十多年的投资、管理、运营，培育成全国规模化果品市场，现已形成三亿元以上固定价值的资产;期间得到山西省、广东省以及国家相关部门的大力支持和鼓励，果品市场确已成为连接两地经济、文化的重要枢纽，切实成为运城百万果农基本生存、富余劳动力就业的保障性依赖，具有社会公益价值，案件的处理涉及运城地区广大人民群众的民
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生，涉及到原告百余员工的就业环境、涉及到百万果农的产供销经济链，需要高度关注这些特殊情节，审判思路需要真正实现法律效果与社会效果的高度统一。 (二)
判决前先行制裁被告暴力抢占市场扰乱诉讼程序的活动
案件审理程序中，被告上演极端手法，突破法律底限和红线，组织指挥百余人员持械武力夺取市场，被告无视法律、抛开法院、激化矛盾;纵有一万个理由，其行为也确已触犯法律禁忌，是典型的扰乱和破坏诉讼程序的违法活动，依据《民事诉讼法》第一百一十七条规定，在案件裁判前应当先行责令被告纠正和排除不法行为，为案件后续妥善处理创造条件。如果得不到有效制裁，等同于鼓励被告的违法，造成效访样板。原告对法庭认真细致调查并责令被告提供组织指挥事实情节，深表理解和感激，一直理性建议由法院责令被告退出市场，或联席地方有关基层组织，安排原、被告共同管理市场，待判决后根据情况再作交付。 (三)
被告的解约行为损害了原告的合法财产权
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被告解约及抢占市场的行为，直接导致原告的权益受到损害，造成原告十年艰苦创业的成果损于一旦、一朝之间无家可归。二00一年三月二十八日双方签订《补充租赁合同》第二条第1项约定，合同期内该土地上所建全部不动产继续归乙方所有;二00二年四月订立的《场地使用合同》第九条第2项同样约定该项目土地上所建全部不动产归乙方所有，二00七年四月九日的《协议书》第二条约定使用期限到二0二七年三月三十一日止。原、被告双方订立的合同，是双方真实意思的表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，双方都应当遵守合同约定的权利和义务，根据“物权”优先于“债权”原则，合同有效期内原、被告约定了物权归原告所有，被告行使解除权，直接损害了原告的物权利益，被告的行为应受法律限制。
解除权行使的前提必须保证不能损害到社会公共利益，不得损害相对人的合法权益。法律公平原则强调一方当事人的给付与他方的对待给付之间应当具有等值性，如果允许随意解除合同，就会破坏这种等值性，导致过度保护被告的利益，损害原告的利益。
通过资产评估报告查知，本案原告遭受的损失远远大于租金及违约金。原告多年建成的不动产资产高达三亿多元，相对于欠租而言，原告的利益超越被告债权十多倍，如果因被告维护较少的利益，而损害原告较大的利益，属于显失公平，被告的行为是滥用合同解除权或过度维权。被告强制收回市场，破坏了市场交易秩序和市场的平稳运转，
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导致原告方所受的损失远远大于合同继续履行的违约赔偿，这与合同法公平正义的价值背道而驰。发生这种情况时，法律应当对合同解除权进行必要的限制，防范滥用或过度行使解除合同的权利，依法平衡私法意思自治与社会经济秩序的稳定，衡平合同当事人之间的权利义务，倘若支持被告的过度维权行为，结果使原告遭受的损害远大于违约赔偿金额度，根据《合同法》第五条、第六条、第八条规定，第二百一十六条规定，被告的行为构成违约。 (三)
被告强制占领和张贴通知对原告不能产生法律效力
1、虽然合同约定了解约权，但合同第十二条同时约定不得擅自解约。被告先行暴力抢占、同时张贴通知，解约与强制同步进行，被告认为“11.21”事件是解约“自主收回”，原告指责被告“暴力抢占”，究竟谁是谁非，法律界限十分清楚，翻开《民事诉讼法》第一百一十七条规定，明明白白规定“任何单位和个人采取非法私自扣押他人财产追索债务的，应当依法追究刑事责任，或者予以拘留、罚款”。被告认为原告欠租，采取私自扣押财产手段索债，组织一百多人闯进市场撵走员工、占领和封闭市场，不能不说是暴力或暴力相威胁，尤其是在案件进入诉讼程序中，被告抛开司法强行收回市场的行为是典型的藐视法庭，这样的事件在全国极为少见，被告的极端作法确已涉嫌违背刑法，原告反复投诉和强调，只等法庭的裁判文书中明确定性，
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