内容发布更新时间 : 2024/11/19 13:20:38星期一 下面是文章的全部内容请认真阅读。
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5.4物价局
物价局：审批管理费。开发商售楼时，已将初定的物业管理费标准在预售合同补充条款中写明。物价局主要根据该物业的硬件和业主入户后一段时间的管理水准，对物业管理费标准进行审批。管理费标准经物价局审定后，管理处对原初定的物业管理费实行多退少补。管理处报批管理费流程：①到房产办领取表格并向所在地的区物价局进行报批；②提供的资料：管理处营业执照复印件、小区情况介绍（占地面积、建筑面积、销售价格、楼宇的幢数、户数、电梯数量、容积率、绿化率、水景、会所、车库、智能化系统等有关情况）、小区物业管理费测算依据（注：2004年11月1日起不须审批，只需备案）。
5.5街道、居委
街道、居委；与所在地的街道、居委办事处取得联系，积极配合街道推进社区建设、创建文明小区、选举居委会委员、选举人民代表、援助灾区、开展爱国卫生活动、解决部分“4050”人员就业问题等。
5.6警署
警署：与所在地的街道警署取得联系，办理物业安保人员上岗证等工作。同时配合警署做好地区和物业小区的安全治安等方面的工作。
5.7环卫、环保
环卫、环保：与所在地的区环卫局取得联系，签订建筑垃圾清运和生活垃圾清运的协议。
5.8陆管处
陆管处：根据所在地物价局的指导价格，带营业执照复印件、车位平面图、车管人员名单，向区陆上交通管理处申请车辆停放管理。
5.9社文处
社文处：具备安装卫星接收装置条件(80%的业主为涉外人士)的小区，配合开发商向市文化管理监督处进行申报。对小区业主擅自安装卫星接收天线的行为，管理处在劝阻无效的情况下，应立即报告社文处予以整改。
6、售楼处、样板房的物业管理
物业前期介入阶段对售楼处、样板房的管理服务，一定程度上体现了物业管理的水准，并将关系到公司的信誉，对此前期介入人员必须十分重视。
首先，前期介入人员要与开发商相关部门做好售楼处、样板房物品、钥匙的交接、验收工作。如发现物品短缺或损坏现象，应发书面备忘录并请开发商予以整改。由于售楼处、样板房有别于小业主的住宅，因此必须制定严格的管理制度和安全防范措施，落实钥匙交接和物品保管的签收手续，避免钥匙遗失和物品外流现象的发生。
其次，前期介入人员要明确售搂处、样板房的管理服务要求并按分工落实责任制。保安人员用语要规范、礼貌，敬礼询问、热情引导。车辆指挥手势要准确、熟练，客人进入工地，要主动劝说戴好安全帽，客人进入样板房，要招呼客人穿鞋套。顾客来工地参观在建房屋的施工情况和样板房时，须办理登记手续，并做好安全工作。熟悉区域内的道路和重要部位，认真仔细地做好巡逻安全工作，及时做好每次巡查记录。熟练使用消防设施设备，做到“预防为主，防消结合”。做好日常保洁工作，保持室内外的坏境整洁。客人离开后清理物品，摆正座椅。
7、竣工验收的参与
竣工验收是指工程竣工后，开发商报批政府相关职能部门对楼盘的整体质量进行验收。前期介入人员应积极参与，并对竣工验收中发现的可能影响到今后物业管理的问题要记录在案，同时配合开发商督促施工单位整改
商品住宅竣工（通过建设工程竣工验收备案）后，建设单位须申请住宅 交付使用入户许可，由市房屋土地资源管理局或区（县）住宅建设管理部门组织审核。审核项目：
① 住宅小区生活用水、用电、燃气、雨污水排放的配套建设。 ② 住宅用户的电话通信、宽带数据传输接口、有线电视的配套建设。 ③ 住宅小区内的道路畅通及周边场地的清洁平整与施工现场的隔离情况。 ④ 住宅小区内的空调外机基座、路灯、停车库、环卫设施、配套绿化建设。 ⑤ 规划要求的公建配套设施建设或落实情况。
新建住宅交付使用许可证由上海市房屋土地资源管理局或区（县）住宅建设管理部门核发。
8、物业的接管验收
物业的接管验收是在竣工验收的基础上，物业管理企业从开发商、建设单位处接管新建房屋时，以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的接管验收。在完成接管验收后，整体物业连同附属设备设施就应移交给物业管理企业。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，还应特别重视对综合功能的验收。物业的接管验收，由开发建设单位和物业管理企业共同组织验收小组进行。
8.1物业接管验收的作用 接管验收的作用主要体现在：
1）、明确交接双方的责任。通过接管验收和接管合同的签订，实现双方责任的转移，在法律上界定清楚各自的责任范围。
2）、确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益。通过物业管理企业的接管验收，能进一步促使开发企业或施工企业按标准进行设计和建设，减少日后管理中的麻烦和开支。同时，能够弥补部分业主专业知识的不足，从总体上把握整个物业的质量。
3）、为日后管理创造条件。通过接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程的维修、养护工作量。另一方面，根据接管中的有关物业的文件资料，可以摸清物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，计划安排好各项管理，发挥社会化、专业化、现代化的管理优势。
8.2物业接管验收的标准及重点
物业的接管验收，分为新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。其具体的要求与标准可参照建设部1991年颁布的《房屋接管验收标准》，主要内容有：
1)、接管验收的标准 ①主体结构：
·地基基础的沉降不得超过建筑地基基础设计规范的允许变形值；不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏。
·钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。
·木结构应结牢固，支撑系统可靠、无蚁害，其构件的选材必须符合结构工程施工及验收规范规定。
·砖石结构必须有足够的强度和刚度，不允许有明显裂缝。 ·凡应抗震设防的房屋，必须符合建筑抗震设计规范的有关规定。 ②外墙不得渗水 ③屋面：
·各类屋面必须符合屋面工程及验收规范的规定，排水畅通，无积水，不渗漏。
·平屋面应有隔热保温措施，3层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔。 ·阳台和3层以上房屋的屋面应有组织排水，出水口、檐沟、落水管应安装牢固，接口严密，不渗漏。
④楼地面：
·面层与基层必须粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷；块料面层应表面平正，接缝均匀顺直、无缺棱掉角。
·卫生间、阳台、盥洗间地面及相邻地面的相对标高应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏。
·木楼地面应平整牢固，接缝密合。 ⑤装修：
·钢木门窗应安装平正牢固，无翘曲变形，开关灵活，零配件装配齐全，位置准确，钢门窗缝隙严密，木门窗缝隙适度。
·进户门不得使用胶合板制作，门锁应安装牢固，底层外窗、楼层公共走道窗、进户门上的亮子均应装设铁栅栏。
·木装修工程应表面光洁，线条顺直，对缝严密，不露钉帽，与基层必须钉牢。门窗玻璃应安装平整，油灰饱满，粘贴牢固。
·抹砂应平整，不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷。
·饰面砖应表面洁净，粘贴牢固，阴阳角与线角顺直，无缺棱掉角。