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南京财经大学本科毕业论文（设计）

险，我们小组认为其应当采取以下防范措施。

1. 降低短期偿债风险的措施：

具体措施如下：第一，加强流动资产的管理，提高对流动资产的使用效率，比如适度增加对外投资等，增加非流动资产的的数量，优化资产结构，降低流动资产的比重。第二，及时调整销售政策，采取薄利多销的策略，拓宽销售渠道，保持存货销售通畅，以便及时回笼资金，从而提高存货的周转率。提高对资金的使用效率，加强对存货的管理，优化负债结构，从而提高流动比率和速动比率，增强公司的短期偿债能力。第三，加强营运资金的管理，即加强流动资产与流动负债的管理。一方面加快现金、存货和应收账款的周转速度，降低资金的占用以提高偿债能力；另一方面合理筹集资金，有效使用筹措来的资金。

2. 降低长期偿债风险的措施：

近三年来，保利地产资产负债率过高，负债总额是股东权益总额的三倍之多，风险压力较大。建议保利地产提高自有资金所占比重，优化资本结构，采取发行股票等方式吸引权益资金，增加权益资金比重，降低债务资金比重，使资本结构趋于合理。努力降低资产负债率，增加权益融资，提高自有资金所占比重，加强风险应对能力，确保财务安全稳定，增强公司的长期偿债能力。

3. 降低资金回收风险的措施：

首先，建立存货等流动资产的管理制度。由于房地产行业存货占用资金量大、周转慢，影响企业的运营能力，增加企业因存货的积压占用资金而增加公司的财务风险。因此，公司应建立健全存货管理制度，加快公司存货的销售与货款回收，如：降价销售存货房；深入一线，以产定销；租售并举。其次，加强应收账款的回收管理。应收账款是资金回收的重要方面，应收账款加速现金流出。它虽然会产生利润，但并未使企业的现金增加，反而还会使企业运用有限的流动资金垫付未实现的利税开支，加速现金流出。因此，对于应收账款管理应在以下几方面强化：第一，建立稳定的信用政策；第二，确

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定客户的资信等级，评估企业的偿债能力；第三，确定合理的应收账款比例；第四，建立销售责任制。

（三）保利地产前景与展望

2014 年，在房地产行业市场分化加剧、投资风险加大的态势下，保利地产实现销售业绩与市场占有率“双增长”，投资机构与产业结构“双优化”。通过创新推广方式和销售模式，保利地产克服市场调整困难，实现签约销售面积1066.61 万平方米，市场占有率提升至1.79%，增长0.25 个百分点。

同时，保利地产的盈利规模稳步提升。在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，企业严控成本，提升管理效益，实现32.03%的毛利率，处于行业领先水平。同时，低成本多渠道补充资金，保持现金流平衡。2014 年，企业实现销售回笼资金1176 亿元，完成房地产项目直接投资992 亿元，年末账面资金401 亿元，现金流情况良好。在市场拓展方面，保利地产采取差异化拓展策略，进一步优化投资和产业结构。面对新市场的新特点，保利地产以“ 去杠杆，去库存”为重要目标，优化投资结构，成功应对了市场变化。

2014年，保利地产继续坚持“3+2+X”的城市群战略，一、二线城市签约销售面积占比达90%。根据市场行情，及时调整城市布点结构，投资更加侧重一、二线城市，对具有市场优势、管理优势的区域进行资源倾斜，不断加强区域深耕。在突出一、二线城市的同时，保利地产有选择地减少了非重点城市的开发力度，特别是库存量较高的地区，以此减轻投资风险。

其次，保利地产充分发挥旧城改造的综合开发优势，在合理控制土地成本基础上，积极扩大土地储备。保利地产保持着对政策的敏感性与预见性，不断提升投资收益。近两年，多个重点项目与各地自贸区方案高度契合。2013 年底公司获得的珠海横琴与广东南沙地块，2014 年年中，保利地产斥资57 亿元获得福州、厦门两个地块，进一步布局海西经济圈。随着年底中国保利集团与福州市政府签订380 亿元合作框架协议，保利

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地产未来将在海西的小城镇建设、旧城改造方面继续加大投入。

在立足主业、做强主业的同时，保利地产不断优化产业结构，寻求新的发展机遇。 2014 年，保利地产“ 三位一体”的养老战略逐步落地。在居家、机构和社区养老方面均取得良好业绩。保利地产还响应国家“ 走出去”号召，成立海外事业部，并迅速推进海外项目拓展工作，先后实地考察了美国、澳大利亚、马来西亚等多个国家的房地产项目，为保利地产国际化战略打下坚实基础。

在行业步入发展新常态之后，保利地产公司将面临市场规模整体增速放缓、波动加剧，房地产项目开发盈利水平趋势性下降，区域市场分化加剧、投资风险加大，房地产行业发展模式转变和创新等方面的行业共性挑战。

同时，随着行业集中度的不断提升，2014年销售规模TOP10房企的市场份额已达17.2%，市场也出现了扎堆一、二线城市的现象，销售超千亿的房企也即将全部登陆资本市场。可以预见，房地产企业之间的竞争将更趋激烈，如何保持和提升行业竞争地位是保利地产面临的一大挑战。

2015年，保利地产将继续坚持以发展为主题，努力优化投资结构，提高运营效率，加强精细化管理，实现企业持续平稳健康发展。其经营计划大致如下：

1、2015年，公司计划完成房地产直接投资1200亿元，计划新开工面积1500万平方米，计划竣工1450万平方米；

2、调结构、促发展。以结构调整为着眼点，保持企业平稳健康发展，一是调整产品结构，更好地贴近市场需求，促进销售业绩提升；二是调整资产和负债结构，大力去库存改善存量资产结构，严控投资优化增量资产结构，同时积极把握降息周期优化负债结构，降低综合融资成本；是调整和优化组织架构，以便更好地贴近各区域市场，提升管理效率。

3、现金为王。以现金流管理为核心，切实提高项目开发计划管理的精细度，发挥好绩效考核指挥棒，重视各区域经营性现金流的平衡，保证经营指标有质量地完成。

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4、立足主业、改革创新。在不断做强房地产主业的同时，把握资本市场机遇，创新融资方式、盘活存量资产；继续加强战略研究，扩大海外拓展成果，推进养老地产战略持续落地，丰富社区商业产品线建设；同时积极探索项目投资、管理模式和激励机制创新试点。

5、深化标准化建设提效益。梳理现有产品标准化成果，整合品牌定位、设计模块、集采部品、经验成本、工艺标准、物业管理等业务，切实向标准化要效果、要效率、要效益。

2015 年，房地产行业仍将面临发展模式转变、行业竞争进一步增强的态势。保利地产将依托已有的集中于一、二线城市的项目资源、低成本及多元化的融资能力、优秀的管理团队和管理经验等优势，优化存量结构，持续推进项目投资和开发管理的精细化，实现降本增效。

保利地产仍将持续优化区域结构和产品结构，继续调整资产与负债结构，推进组织结构优化，配合企业规模发展和区域市场的不断分化，稳步推进大区管理模式，激发企业和管理团队活力，努力实现持续健康发展。

保利地产还将借助国企改革的契机，积极推进企业在管理机制和养老产业等增量业务上的改革创新，在不断做强房地产主业的同时，把握资本市场机遇，创新融资方式、盘活存量资产；继续加强战略研究，扩大海外拓展成果，推进养老地产战略持续落地，丰富社区商业相关产品线建设；同时积极探索项目投资、管理模式和激励机制创新试点。

参考文献：

[1] 唐惠钦. 万科与保利地产的财务战略比较分析［D］.厦门：厦门大学，2014. [2] 刘铭欣. 从财务角度透析保利地产发展模式［D］.山东：中国海洋大学，2014. [3] 徐爱玲. 从财务角度透析保利地产发展模式［D］.厦门：厦门大学，2009. [4] 杨丽娟. 保利地产财务分析与评价［J］.会计之友，2014，(14)：45-67.

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